方案的设计需要考虑多个因素，包括资源、时间和成本等。方案的制定需要有明确的时间安排和工作计划，以确保按时完成任务和达成目标。接下来，我们将给大家分享一些成功案例，帮助大家理解和运用方案的方法和技巧。
楼盘营销活动方案篇一
第一节市场分析。
一、××市房地产市产基本状况。
3、政府引导监管不够销售手段不合理收费不合理手续不合理还有的不合法。
二、××市同类住宅调查统计。
湘银：
核心竞争力：二十一世纪购房新概念拥有很高的品牌效应；
其周边环境好；
用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士市场销售反应良好；
其定位为社会高薪阶层。
滨江一村：
小区面积大；
邻近湘江；
周边环境好；
2、河东地带包括河东整个地块北有xx区南有xx区及东部的xx区。
天鹅花园：
核心竞争力：真、善、美。
属于自然水生态屋村、绿化面积广：
拥有900亩的面积其中400亩水面。
区内有水生游玩系统。
映荷园：
核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区。
属未来商业地带。
周边交通发展趋势大。
房屋设计理念突出。
银座大厦：近临中心广场一医院；
只是一个连体楼、属小高层没有自身小区；
周边自然环境不是很好；
但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购。
庆云山庄：
核心竞争力：离尘不离城。
品牌知名度高；
周边环境绿色条件好；
拥有98亩的绿色自然地带；
湘江四季花园：
核心竞争力：山水之傍尊贵之居人文大家。
交通便利。
环境幽雅。
小区为12层左右的带电小高层设计时尚。
为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔。
价格定在1800左右。
三消费者分析。
5、消费者对物业管理的要求。
第二节“滨江园”项目分析。
一、项目优势分析。
4房屋设计：房屋种类较多有6层、带电小高层、别墅层次不一面向复杂。
三．竞争对手分析。
根据楼盘的位置和楼盘的定位我们把庆云山庄和湘江四季花园作为竞争对手状况如下：
庆云山庄。
优势：
（4）交通便利有专门的公交路线并且公交车经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段方便购物及就医劣势：
（2）小区内配套服务设施不足不能满足众多用户需求。
湘江四季花园。
3）××市消费市场楼价有上升趋势消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。
4）本地市场楼盘众多但大盘太少具有文化底蕴的大盘更少真正意义上的山水概念楼盘更是绝无仅有劣势：
多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流盲目开发低价销售造成价格波动及销售困难。
四项目价格策略分析。
1楼盘定位可以是“××文化艺术之都”但价格应定位是“中等偏上”
2高开低走保证品牌支撑预留楼盘销售力视销售进度让价应是本案的基本策略。
五核心价值分析。
第三节推广策略界定。
一目标消费群界定。
从“滨江园”项目本身的定位和素质出发结合中高档住宅的销售特点界定“滨江园”的目标消费群及其相关特征是：
2年龄：年龄大约在35到55岁。
3家庭结构已进入中年期人口简单居住空间之娱乐性与休闲性较大。
二卖点界定。
1项目本身的生活理念：
（1）家在身旁与工作地临近。
（2）自然入室独一无二天然山地树林绿地。
（1）艺术就在生活中雕塑、园艺构筑小区。
（2）谈艺术不要出门会所定期艺术展览。
（3）品位包围生活文化名人与我们同在第四节广告策略。
2．树立项目本身底蕴深厚的形象与其它南区楼盘没有品牌内涵相区别；
二总体策略。
4、要体现周到细致处处为业主着想的专业理念三要树立的形象。
1、艺术、文化、有品位、能体现成就感；
2、不仅是家更是休身养性、渡假处处体现出对品质的追求对业主的尊重。
3、精品物业安全第一楼盘。
四分期广告的整合策略。
引导试销期：广告原则是给信息。
公开发售期：广告原则给感觉。
五广告主题及口号。
广告主题：自然、艺术、享受。
染区的优越位置使有“自然”能使买主有超越时髦舒适和谐的、广阔自如的空间的感觉。
广告口号：“滨江园”都市艺术家园。
理由：
广告创意原则：创意原则必须充分体现广告传播主题即艺术、自然、享受电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要大胆前卫不落俗套以突出表现艺术性楼书、直邮手册等设计要充分体现楼盘的本质属性（幽雅的自然环境高品质的物业管理）。
一营销渠道及人员促销建设。
一、“滨江园”奠基典礼暨“我心中的小区有奖征名、征文”活动。
二、系列艺术展览活动。
三、
赠房活动。
一、媒体目标。
二、目标受众。
年龄：35——55岁左右。
主要特质：注重生活品质有文化品位（或希望有高的文化品位）；
有一定的经济基础但是又比较讲究物有所值；
事业有成希望获得别人的称赞有种事业有成的豪情；
工作环境相对嘈杂接触人员多内心向往一种幽雅恬静的家园生活。
媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯。
三、媒介策略1销售准备期。
所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。
2引导试销期。
（1）以报纸广告为主预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传；
（3）针对既有的目标客户和潜在客户寄发dm广告3公开强销期。
（3）适当使用户外媒体以保持宣传的持久性；
（2）媒体新闻炒作作销售辅助四、媒体分析及选择1、平面媒体。
2、电视媒体。
××交通频道覆盖面广影响大虽然针对性差但成本底故建议作为长期、高容量信息投放方式。
5、楼书dm手册企业形象画册宣传单海报样品屋接待中心。
这些广告载体对细节要求高建议信息内容要准确道位。
第五、广告预算及分配。
一、建议。
二、附（广告脚本）1、电视广告文字脚本示例。
广告主题：家在身旁突出“滨江园”距目标消费群工作地之近。
画面1：两老板从某市场下班回家配音：无。
画面2：两人走到门外路旁配音：公众场合喧嚣、嘈杂声。
画面3：公交车开过来车拥挤不堪配音：嘈杂声。
画面4：两人中一人要不顾。
一切的挤上配音：嘈杂声节奏加快。
公交另一人优雅的看着微笑（特写）。
画面5：车上的人挤的变形配音：金属刺耳声。
画面6：没有上车的人出现在“滨江园”
小区门口美丽的妻子和可爱的配音：轻快温柔的声音。
儿子在迎接他。
画面7：虚化画面打出“滨江园配音：美丽的声音读出文字。
家在身旁”
2广播广告文字脚本示例。
广告主题：“滨江园”是艺术之都。
一阵流畅的钢琴声。
一个女孩：“哎听说著名钢琴家xx要来××演出耶！”
一个男孩：“是啊听说票很难买到我真想去看看！”
两个人同时叹息。
开门声一个男人的声音：“两个了不开心走我带你们去看钢琴演奏会！”
两个人同时问：“你有票”
男人笑着说：“当然啦我刚买了“滨江园”的房子演奏会就在滨江园举行我是在家享受艺术啊！
标准广告语：“滨江园”都市的艺术家园！
楼盘营销活动方案篇二
1、大中城市房地产市场回暖。
2、处于每年的销售旺季（金九银十）。
二、项目现状。
1、一期，d、e、f区剩余房源大部分为六楼。楼层相对较高。
2、g区g8、g9部分房源存在明显的产品缺陷。
3、三期即将认筹，开盘在即。
针对目前房地产发展的现状，及项目本身特点及产品特点，特制定十一促销活动方案，旨在促进一二期房源的销售，为三期的开盘做足准备工作。
三、活动目的。
1、增加小区的知名度。
2、制造营销气氛，化的去化二期剩余房源。
3、增加三期a1号楼的认筹数量，树立三期项目形象，为开盘奠定好基础。
_月_日—_月_日。
五、活动主题。
主题一：“国庆豪情盛典，舞动黄金海岸”
主题二：“欢度国庆之喜，领略黄金真情”
主题三：“活力黄金周，超值优惠7天乐”
六、活动内容。
1、黄金周每天推出8套特价房（主要以二期特惠房源及g9一口价房源为主）。
2、活动期间购房一次性付款96折，银行按揭98折，但对外统一为一次性付款97折，银行按揭99折，销售部视情况决定是否给予一个点折扣（特价房除外）。
3、活动期间，天天豪礼相送，凡是国庆期间到访的客户均有机会参与抽奖，每天开奖两次（上午、下午各一次，视现场气氛而定），凡是签约客户均可获赠电饭煲一个，多买多赠抽奖奖项设置：
一等奖：电饭煲两名（每天提供两台）。
二等奖：台历三名三等奖：购物袋若干。
七、宣传方式。
1、网络(__，__)。
2、短信（短信定于_月_日、_月_日每天两万条信息）。
3、报纸广告（今日__版，暂定_月_号）。
4、国庆宣传易拉宝。
5、户外演出一场或花车-3天。
八、现场包装。
室外：
1、横幅：0.7-10米-2条。
2、国庆抽奖礼品的堆放。
3、气球装饰：大门、礼品区。
4、吊旗。
5、易拉宝展示。
楼盘营销活动方案篇三
***市2002年国内生产总值比上年增长8.7%;比四川省的增长7.5%高出1.2个百分点。据凸美信息统计，至2002年，***市国内生产总值中，第二产业所占比重为33.3%，第三产业所占比重为34.1%，已逐步形成了第二、三产业为主，第一、二、三产业协调发展的经济格局。
市经济呈快速增长态势，增长动力主要来于第二、三产业;由以上可知，***特别是第三产业增长速度最快，其中批发和零售贸易对第三产业的贡献较大。同时，随着***市加大力度经营城市建设，第三产业将得到更大的发展，从而进一步拉动***市经济增长，对***市房地产市场的发展也会起到一定的推动作用。
二、居民购买力分析:1、储蓄:据统计，2002年***市城乡居民储蓄存款余额由2001年的869708万元增至981158万元，增幅达12.82%，居民的潜在购买力有所增强。
2、工资水平:据统计，2002年***市在岗职工年平均工资7685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。
51.74万，蓬溪74.77万人。2、四川中部中心城市，辐射区域广。四、***市经济发展所面临的机遇:1、在西部大开发的大好形势下，四川省将把***市规划为四川省的区域性城市，***市将会得到更多的政府支持。
2、随着成南高速、遂合高速的开通，遂渝铁路的开工建设，***市将成为成渝两地的交通抠纽，中心城市，随之带动一方经济发展。
五、***市经济发展前景对本项目的影响:1、***市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。
市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的中心区域将2、***会更快速发展，配套设施也将会更加完善。
3、***市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在客户。
4,随着荣兴西路的动工，本项目与主城的距离大大缩短，也提高了项目地理附加值。小结:本章对影响本项目的***市经济形势作了简要分析，而如何借***市经济发展的势头抓住本项目的潜在客户，将是以下各章节所要阐述的内容。
一、居民住房水平:***市居民住房面积水平见下表:以上数据表明:***市城市居民人均拥有住房面积较大，且增幅较大，主要原因是***市房价普遍较低及购房者相互之间的攀比心理较强等。
2计，个别楼盘甚至以380元/m成本价招揽客户，占据***半数楼盘均以低价入市，导致***市民对低价格的认同度较高，对高价位的敏感程度很大。
2处地段不同价格提升在150—200/m不等，由此又可推断出目前***市民购房的最关键因素在于价格及地段。
4)房地产开发企业方面，因小企业过多，开发规模小，众多房地产开发企业因资金不雄厚或为试探市场，其品牌意识不强，对楼盘素质的提升不甚看重，并一味迎合部分消费者对低价位追捧，导致***市住宅物业低价销售局面，导致成本限制，最终导致品质得不到提升(排除***市经济发展的因素影响)。
b、影响住宅物业销售状况因素分析:1)***市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是一方面。另外，***市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。
2)从***市民热衷于对中心区商业门面的投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。3)影响住宅物业销售状况的因素还有项目工程进度，大多数楼盘增在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度不足，这一方面将在“品牌形象策略”中作详细阐述。
4)除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。
c、***市住宅物业需求状况分析:1)***房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，***市民大部分对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。
2)少部分***市民因见过成都、重庆的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这部分人已对好住房有较为模糊的认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求状况发生较大变化，对项目销售也会起到较好的宣传作用。
3、***市各类档次住宅物业综合素质分析:21)价格在400—799元/m的住宅物业综合素质分析:该类住宅在***市占据了半数以上的供应量，大多数开发商往往不依赖住宅获取利润，利润空间在配套的商业门面中体现，因此除各项配套设施较齐备，则价格处于区间上限，反之则处于下限。由此现象可知，在界定了价格的客户心目中仍然处于原始的“地段论”(同时也应证了前面分析的结果)。
22)价格在800--900元/m的住宅物业综合素质分析:该类住宅物业一般处于***市闹市区，市政生活用商业配套齐全，在楼盘的包装上亦下了一些功夫，仅部分楼盘自身有少量配套，但综合素质较差。
/m以上的住宅物业综合素质分析:23)价格在901元该住宅多为环境较好，或位置较好的楼盘，但由于其营销水平较低，整体素质尚不足与其翻了两倍的价格相匹配。
三、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析:1、地段倾向:购房者往往先考虑市区繁华地段。a、原因分析:1)首先应是中小城市的居民更注重热闹和便利，任他们看来住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。
2)大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及子女上、下学均较为方便。
3)市中心繁华地段对一部分商业经营者来说更便利于自身发展。4)从市场营销角度来看***市民购房理性仍处于“地段论”阶段。b、应对策略:消费者需要地段优势，我们则更应夸大地段论，提出本项目处于行政中心，创造地段优势及升值潜力。
2、户型倾向:购房者选择户型往往一味追求宽松，未真正上升到理性角度，从户型的功能实用性去选择。
a、原因分析:1)房价偏低，总价相对较低，购房者能承受的房价相对高些，因此可选择较大户型。
2)购房者愿买大户型，而开发商又一味迎和消费者这一需求，最终造成了消费者只有大户型可选择，当大户型的供应量超出了市场容量便会造成滞销。
才是好的户型。
水平不高。但随着新事物、新政策及外地企业的刺激将促进本地一些有实力的开发企业组建。
优秀的开发队伍，调整开发理念，提高作业水平，成为***开发企业中的生力军。
开发全过程，这将带领***市房地产全程中的策划、销售、物业管理等环节进入全新的领域。
格将会起到支撑作用。
2(与房地产企业开发水平和产品品质相互牵制的消费者消费及居家理念将会随着房地。
者的购买欲望。
花园小区”概念较为模糊甚至全然不知。因此，在人们空白的脑海中要形成一种清晰的“立。
体花园小区”概念，并培养项目潜在客户，再推出产品，使之被目标客户认同并接受。我司。
策划中心提出“四段式”营销思路，把一期重点放在点火期及加热期，根据市场反应和接受。
程度掌控推广节奏，选择最好的时机推出本项目，达到或超出预期的销售目标。
说明:本项目的总体营销思路的制定是建立在***市经济、房地产市场现状以及消费者心理，项目优、劣势等综合分析的基础上的。本项目竞争以及潜在竞争较为激烈，应抓紧时机推出。第一阶段(即点火期)要统一在某一时刻让***市大街小巷都能看到，并诱使人们争相了解【***•***】，此阶段应注意“抢时间、抢风头”。第二阶段(即加热期)应全面展现【***•***】现场及整体风格形象，让客户有较为直观的认识。前两个阶段还应着重了解客户需要以便及时调整项目定位。当前两个阶段积累客户达到预期效果，且所有准备工作就绪，即进入第三阶段(即开盘强销期)，此时推出价格、交房承诺、购房优惠等策略，使之达到抢购热潮，并为开盘热销期后的持续销售期埋下伏笔，最终完成销售。
一、营造竞争优势的四大主线1、全方位的营销推广系统。
组成以服务为核心且效率较高的作业体系:营销策划、销售组织管理、装饰设计、广告。
与视觉识别系统设计、售房部、样板房等完善的集中服务系统，并对服务品质进行过程控制。通过对项目全方位的整合包装、宣传和极具针对性“四段式”营销方式使客户从“attention”(引起注意)直到“satisfaction(达至满意)形成一种自然的消费习惯。
2、物业高尚的品质保证。
把项目三大优势即:区位、环境、建筑规划设计、等通过项目的市场形象定位有机地串联起来，形成一个强卖点组合，而这些都是现有竞争楼盘所没有的，形成与竞争项目的差异化之优势。
3、轻松灵活的付款方式。
在与竞争项目差异化竞争优势的同时，通过付款及优惠尽可能吸引各层次客户群体。
4、服务优质的物业管理体系，创造独有的社区文化。
商实力品牌的炒作，并通过系列活动，给***市刮起一股势不可挡的【***•***】飓风。
2、第二阶段以全方位展现项目软、硬件设施，以实景、实感增添消费者信心，使用权之产。
生兴趣并引发购买欲望，并从中挖掘并积累潜在客户。此期间应完全避免一些敏感性问题影响(如价格、物管收费等)，使之牢牢拴住目标客户。
3、第三阶段选择最恰当的时机认购，推出各种价格及优惠政策，增强消费者购买欲望并促。
成购买行为。
4、持续销售期紧抓客户心理，循序渐进地深化项目三大优势，炒作抢购热潮，增添附加价。
值，并通过系列公关、促销活动、以及业主入住后的口碑传播等达到顺利持续销售。
5、充分利用开发区炒作，凸显不可仿造的竞争优势从而确保项目的市场认知度与品牌形象的全面提升。
6、制定有效的品牌形象策略，媒体策略与价格策略:以鲜明、易记的品牌形象展现，以专。
业的媒体组合(户外广告、活动、报纸、电视、人等)运用进行全方位推广并实现“科学、高效、节俭的原则。
7、选择最佳的品牌推广及入市时机:入市时机的关键在于客户认同度及各项销售准备工作是否充分。加快进行前期准备工作，全面提升作业质量及效率，以利创造良好的市场条件，尽早抓住有利的销售时机。
摸底调查，以便及时调整策略。
让消费者认为我们推出的价格比其想像的低，使其有实惠的感觉以促使其在开盘时下定。
注:详见“段性营销推广策略”3、开盘强销期。
3.1持续时间(分三个阶段)第一冲击波第二冲击波第三冲击波3.2推广内容。
作小幅价格提升的预告，以促使一部分人下定。
3.3推广方式:购房者与项目开发商面对面交流的方式，如:具参与性质的活动和项目单方面展示活动。
3.4此阶段应达到的目标:完成一期间30%以上的住宅销售。4、销售期。
楼盘营销活动方案篇四
开盘活动是楼盘吸引人气，制造关注焦点，以及提高解筹率的重要手段。
连州城市春天-御连城作为连州的首席豪宅，开盘活动应当做豪气、新颖、震撼;。
御连城的开盘活动应具备以下几个组成部分：第一部分，新闻发布会;第二部分，礼仪剪彩;第三部分，花车巡游(具体形式同礼仪公司商定后再定);第四部分，文艺表演(具体节目安排同礼仪公司商定后再定);第五部分，项目解筹;第六部分，开盘后小众酒会。
二、开盘活动的组织。
三、活动说明。
1、活动时间拟订于10月18日上午9：00—12：00。
2、地点营销中心前广场。
3、嘉宾名单(初定)主要以公司各级领导，政府领导和预约登记落定的准业主。
1、节目流程。
2、新闻发布会。
时间：10月18日上午9：00—9：30。
地点：项目所在地。
主持人：电视台专业主持人。
出席嘉宾：领导;公司领导;公司领导。
新闻发布会主题：城市春天-御连城盛大开盘新闻发布会。
内容：慧谷集团领导、佛冈公司领导、合作单位领导以及业主代表致词以及项目开盘剪彩。
3、流程安排(待定)。
(2)大概在上午9：30时，花车长队到达销售现场时;。
(3)上午9：40时，由主持人宣布仪式开始，预先准备的一系列的礼花一炮打响，百花齐放，伴随喜庆乐曲，开盘庆典拉开帏幕。
(4)各种文艺表演拉开序幕。
(5)节目表演，最后，开盘仪式在喜庆音乐和鞭炮的混响中宣布结束;。
(6)开盘仪式结束后，邀请政府领导和媒体记者在大酒店举行小型的庆祝酒会。
楼盘营销活动方案篇五
1、大中城市房地产市场回暖。
2、处于每年的销售旺季(金九银十)。
二、项目现状。
1、一期，d、e、f区剩余房源大部分为六楼。楼层相对较高。
2、g区g8、g9部分房源存在明显的产品缺陷。
3、三期即将认筹，开盘在即。
针对目前房地产发展的现状，及项目本身特点及产品特点，特制定十一促销活动方案，旨在促进一二期房源的销售，为三期的开盘做足准备工作。
三、活动目的。
1、增加小区的知名度。
2、制造营销气氛，化的去化二期剩余房源。
3、增加三期a1号楼的认筹数量，树立三期项目形象，为开盘奠定好基础。
_月_日—_月_日。
五、活动主题。
主题一：“国庆豪情盛典，舞动黄金海岸”
主题二：“欢度国庆之喜，领略黄金真情”
主题三：“活力黄金周，超值优惠7天乐”
六、活动内容。
1、黄金周每天推出8套特价房(主要以二期特惠房源及g9一口价房源为主)。
2、活动期间购房一次性付款96折，银行按揭98折，但对外统一为一次性付款97折，银行按揭99折，销售部视情况决定是否给予一个点折扣(特价房除外)。
3、活动期间，天天豪礼相送，凡是国庆期间到访的客户均有机会参与抽奖，每天开奖两次(上午、下午各一次，视现场气氛而定)，凡是签约客户均可获赠电饭煲一个，多买多赠抽奖奖项设置：
一等奖：电饭煲两名(每天提供两台)。
二等奖：台历三名三等奖：购物袋若干。
七、宣传方式。
1、网络(__，__。
)
2、短信(短信定于_月_日、_月_日每天两万条信息)。
3、报纸广告(今日__版，暂定_月_号)。
4、国庆宣传易拉宝。
5、户外演出一场或花车-3天。
八、现场包装。
室外：
1、横幅：0.7-10米-2条。
2、国庆抽奖礼品的堆放。
3、气球装饰：大门、礼品区。
4、吊旗。
5、易拉宝展示。
楼盘营销活动方案篇六
资料介绍：
一、项目前期市场研究与前期策划阶段。
（一）市场调查与市场机会分析。
1.市场调查分析。
（1）市场调查与分析。
（2）市内各区域竞争楼盘调查与统计分析。
（3）项目概况分析。
（4）项目区域人文历史概况分析。
（5）项目优、劣势分析。
2.市场机会分析。
(1)市区商品住宅市场竞争程度评估分析。
(2)策划区域竞争对手设定。
(3)策划项目片区商品住宅市场机会分析。
(4)策划项目（楼盘）市场机会分析。
(5)介入市场身份设定。
（二）项目市场定位与建筑策略分析。
1．项目市场定位分析。
(1)项目总体定位分析。
(2)项目目标客源定位分析。
(3)项目价格定位分析。
(4)项目档次定位分析。
(5)项目形象定位分析。
(6)项目物业管理模式分析。
2．项目建筑策略分析。
(1)项目建筑风格分析。
(2)项目建筑功能分析。
(3)项目会所设施平面设计。
(4)项目架空层园林设计。
(5)项目户型优化分析。
(6)项目外立面设计建议。
（三）项目工地包装模式设定。
1.售楼部包装模式设定。
2.售楼部内部装修风格建议。
3.售楼部外围气氛策划设定。
4.工地围墙样式推荐。
5.售楼书设计。
6.海报设计。
7.宣传单张设计。
8.涉及销售的各类表格设计。
（四）项目品牌战略包装计划设计。
1．项目品牌资源分析。
2．项目品牌内涵设定。
3．项目品牌vi设计建议。
4．项目品牌推广计划编制。
（五）项目卖点分析。
1．项目概念塑造。
（1）贵阳现推项目概念分析。
（2）本项目概念形成分析。
（3）本项目概念升华。
（4）本项目概念目标客户接受度分析。
2．项目卖点分析。
（1）项目社区主题概念分析。
（2）项目规划卖点分析。
（3）项目户型卖点分析。
（4）项目外立面卖点分析。
（5）项目园林概念卖点分析。
（6）项目自身环境优势卖点分析。
（7）项目的配套设施卖点分析。
（8）项目的物业管理模式卖点分析。
（六）项目销售策略决策。
1．项目销售目标分析决策。
2．项目销售模式分析决策。
3．项目内部认购期策略分析。
4．项目公开期策略分析。
5．项目销售中期策略分析。
6．销售后期策略分析。
7．广告跟进策略分析决策。
8．媒体组合分析建议。
9．销售组织与管理分析决策。
（七）项目的经济效益评估。
1．项目销售目标分析。
2．项目的广告投入成本与销售进度分析。
3．项目投资收益与风险分析。
（八）项目销售实施全程建议。
1.销售前期准备要案。
2.销售机构设置安排。
3.销售人员招募与培训安排。
4.销售广告表现与档期安排。
二、测试市场阶段。
主要以问卷的模式将项目进行市场的测试，以便调整、完善、优化策划思路及方案。
三、项目策划方案决策阶段。
根据测试市场阶段得出的市场反应程度，对策划大纲作最终的定案，以保证项目最大的市场接受率，减少项目的风险。
楼盘营销活动方案篇七
“五一黄金周”历来是各商家的一个重要销售时节，特别是冰箱、空调等夏季需求性较大的家电产品，同时也是楼市的一个旺点。为把握五一销售时机，建议联合市内较大、综合实力较强的家电经销商共同开展五一促销活动。整合家电与房产两大主力时尚资源，以丰富的产品面及较大的广告号召力、较强的现场煸动力促进双方产品的市场认知度、促进双方产品的销售。
同时活动较之于平面广告更能够加强产品的市场印象，能够增进与消费者的互动，更好的调动起消费者对楼盘关注的积极性与购买欲。联合造势既可减少广告投入，又能够提高市民对活动的关注度，是双赢之举。
二、活动目的'。
1、与消费者零距离交流、扩大各自产品的市场影响力。
2、以优惠的措施，促进各自产品的销售。
1、活动区域固定居民。
2、观光旅游人士。
3、各自的目标消费群。
4月28日——5月3日(可根据活动效果、天气另行调整时间)。
以人口较为集中，有一定购买力的区域作为选择标准。
六、活动内容。
1、歌舞演出。
2、有奖问答。
3、发放宣传单。
4、楼盘/产品咨询。
七、促销措施。
1、多层单位的特价房先到先得。
2、多层单位非特价房活动期间购买，除享受二千、三千的优惠额度外，赠送指定空调或冰箱一台;但是不再享受任何折扣优惠。
3、活动期间购买商铺的客户除正常折扣外，获赠指定空调或冰箱一台;但是不再享受任何金额优惠。
4、来活动现场中答者，可获得礼品伞一支。
5、项目已购老客户在五一当天可至售楼部现场领取礼品一份，礼品暂定为___。
(二)家电促销。
1、当天认购家电额外优惠一定金额(未定)。
2、现场有奖问答，获赠小礼品。
八、活动流程(每天上下午各一场、共两场轮流演出)。
1、9：00主持人开场白。
2、9：05节目。
3、9：15楼盘项目/家电产品介绍。
4、9：25节目。
5、9：45有奖问答。
6、10：00节目。
7、10：15发放宣传单及咨询。
九、现场布置。
1、展板2块，规格2.4_1.2，铁架焊制可折叠收放。
2、易拉宝一个3。
3、音响一对含无线话筒。
4、拱门1——2个(双方各提供一个)红地毯。
5、咨询台1-2张、椅子6张。
6、宣传折页、资料袋若干。
7、礼品伞200支。
8、冰箱、空调若干台(经销商提供)。
9、家电类宣传展板由经销商制作安排。
10、帐篷4顶(经销商提供)。
十、广告宣传。
1、活动短信：5万条。
2、电视流字1周。
3、宣传单页(各自制作、发布)。
4、户外广告牌(长年效应)。
十一、活动费用。
1、活动短信：5万条_。
_元/条=_元(各出50%)。
2、电视流字1周__元/天=_元(各出50%)。
3、演员费用：约_元/天·人_。
_人_。
5天=_元(经销商)。
4、场地费用：_元/天·地_。
5天=_元(开发商)。
5、拱门审批：_元/天_5天=_元(经销商)。
6、绶带：4条_。
30元/条=_元(经销商)。
7、地毯、台布：约_元(开发商)。
8、展板：_元/个_2个=_元(开发商、含喷绘)。
9、汽车租赁：250元_。
5天=1250元(各出50%)。
10、户外广告喷绘约_元(开发商)。
11、其他费用共计_元。
楼盘营销活动方案篇八
2、成员：各部门负责人。
20xx年xx月xx日——xx月xx日。
地点：xx售楼处。
准备：职业顾问电话邀约、外面截流。
1、促进开盘成交客户签订合同。
2、提升当天现场售处气氛，使得房子很抢手。
3、为凯悦城打响名气，促使人际口碑效应。
庆中秋，迎国庆，送大礼！
望景送情意，国庆礼上礼。
活动开始时间的前一天。
（一）、场外布置：
大门对联：万家团圆迎中秋，四海欢腾庆国庆，横联：欢度佳节；（条幅或者对联，5元一米，5米x5=25元）。
外墙悬挂巨幅：宽：高=10m*13m，宣传活动内容；(130平米x10=1300)。
在门上方悬挂大红灯笼8个，(26x8=210)。
共计费用：30+1300+210=1540元=1600元。
（二)、场内布置：(开盘的前一天）。
1、条幅：欢迎光临“xx”售楼处。
2、在一楼大厅设立一个大月饼；（kt板或塑料材料价格不详，预算大概300元）。
3、租用婚庆公司的地毯、拱门、音响、（500元）。
4、在各楼层通道摆放上50个小吊旗（4x50=200元）。
5、中厅中央吊一个大型（2、5米宽）的灯笼（用kt板制做），在大灯笼下方吊方块字样“国庆节快乐”，在从再加上其它的装饰物。（费用500）。
共计费用：2600元。
1、dm海报宣传；
a、宣传内容：项目的户型与配套优势等相关内容；
b、时间：20xx年xx月xx日；
c、宣传形式：图片加文字。
2、场外巨幅、展板宣传；
3、场内播音宣传；（售楼处有）。
活动流程。
新客户到达售楼中心——进入签到区签到——拿排号单或序号——客户集中到门外——现场维持开盘前客户情绪，待开盘开始，由销售带客户购房，已签订购房认购的客户——由销售带客户进行现场砸蛋区——由客户砸蛋获取奖券——销售带客户去领奖去等级（需带认购和客户身份证）——核对后领取奖品——销售让客户从后门离开。置业顾问全程接待，并一对一介绍，促进成交几率，深入挖掘潜在客户群。
八、活动费用。
外场景布置（巨幅+灯笼+对联）费用1600元。
内场景布置（kt板+牌坊）费用2500元。
不可预算费费用500元。
共计费用：4600。
楼盘营销活动方案篇九
活动目的及意义：
在情人节，手持一朵玫瑰，送上一份巧克力，是对爱的一种表达方式，更是对浪漫与美好事物的追求。有一种情谊比玫瑰更动人，那就是爱的延续和传播。值此七夕情人节之际，秦新·巴塞罗那特拟举办“情定巴塞罗那，圈定幸福70年”大型特惠活动，为港城情人送上一份诚挚祝福，成就一个温馨的家。
活动主题：
情定巴塞罗那驻守幸福70年。
活动时间：
xx年x月x日——xx年x月x日。
活动内容：七夕享钜惠，爱，就勇敢说出来。
1、“情定巴塞罗那，驻守幸福70年”活动，选定各类户型房共4套，作为“情定巴塞罗那，驻守幸福70年”活动优惠户型。
促销房源表：
优惠内容：
1、活动优惠针对购置婚房情侣或改善住房夫妻，巴塞罗那给予该户型以“爱巢启动计划”为噱头的优惠。
2、凡对该活动持参与意向的情侣、夫妻可填写“爱巢启动计划”报名表，通过与客户沟通，了解客户实际情况后统一进行审核，最终确定4对夫妻、情侣获得“爱巢启动计划”名额，享有优惠。
3、凡获得“爱巢启动计划”名额客户获赠由巴塞罗那赠送的“情定巴塞罗那”情侣、夫妻证书一份。
4、凡在情人节活动期间在本楼盘购置100㎡以上住宅情侣、夫妻送价值5000元定情钻戒一对。(可抵房款)。
注：该活动资金来源于常规活动：购3房减5000元。
5、凡在情人节活动期间在本楼盘购置100㎡以下住宅情侣、夫妻送价值3000元国内浪漫豪华双人游一份。(可抵房款)。
注：该活动资金来源于常规活动：购2房减3000元。
6、凡在8月13日—8月18来访情侣、夫妻赠送定情精品玫瑰一支。
7、凡在七夕情人节活动期间，老业主及落小定及以上新客户，均可参与“巴塞罗那之恋”活动。
活动内容：新老客户持情侣、夫妻恩爱照一张(可自带，亦可现场拍摄)张贴于以“巴塞罗那之恋”为名的宣传板上，由来访客户进行评判(每名来访客户只可评判一次，选出最喜欢的情侣、夫妻投1票)活动期后进行票数统计，最后票数最高的`三名客户得到由巴塞罗那送出的价值500元爱情玫瑰水晶球一个具体实施流程：
8、材料准备：照相机1台。
彩绘1副。
“情定巴塞罗那”大型喷绘1张。
装饰品若干(气球、彩纸彩带等)。
9、活动日程安排。
x月xx—x月xx。
活动物料准备;(开发商)。
广告宣传物料准备;(开发商)。
x月xx—x月xx。
广告宣传信息发布;(开发商)。
销售人员预约客户，预估活动参加人数;(xx汉隆)。
x月xx—x月xx。
活动物料就位;。
活动准备;(xx汉隆)。
x月xx—x月xx。
活动执行及解决现场突发事件;(xx汉隆)。
执行结束后，整理活动工作中的问题并统计。(xx汉隆)。
活动宣传。
短信：在日常短信中加入活动信息，提供宣传。短信内容如：
“情定【巴塞罗那】，驻守幸福70年”大型七夕情人节优惠活动开放中，7.万元”爱巢计划”、精美情侣钻戒、豪华浪漫双人游等更多礼品等您来拿!
10、拱桥：活动期间，树立拱桥在项目部门前，参考内容如下：
喜迎七夕情定巴塞罗那“爱巢计划”进行中!最高7。7万元爱巢基金与您共定幸福。
11、现场布置：运用气球，彩纸等布置活动现场，营造七夕情人节浪漫氛围。
楼盘营销活动方案篇十
活动主题：欢乐小长假，相“惠”在(项目名称)(备选主题一)。
我和(项目名称)有个约“惠”(备选主题二)幸福，我们约“惠”吧!
(项目名称)，我们约“惠”吧!(备选主题三)。
活动形式：论坛、产品推介。
活动时间：201x.05.01——201x.05.03。
活动地点：(项目名称)销售中心。
概要内容：答谢老客户开发新客户。
(项目名称)地处浑南新区的核心地段，距奥体中心向南仅100米，北近浑南大道，东接富民南街，西邻沈阳国际会展中心，交通便捷，配套齐全，是千万家住户经济实惠的选择。在这个蝶恋花舞的季节，(项目名称)收获了广大业主的好评，业主收获了家的温暖，(项目名称)特此举办一场来到(项目名称)置业欢快度五一活动，旨在丰富(项目名称)客户的业余，娱乐文化生活，感恩老客户，发掘新客户，巩固(项目名称)置业的品牌形象。
活动目的。
1，通过举办一系列活动提高(项目名称)置业产品的知名度和美誉度。
2，通过活动执行积累客源，引爆项目从而达到最终的销售目的。
3，展示(项目名称)地产的理念与服务，感恩老客户，拓展新客户。
1，活动执行人员的安排。
2，主持人，舞蹈演员歌手等安排就位。
3，迎宾人员到位。
4，现场活动内容需要准备的材料及冷餐的摆放。
室内活动。
1，5月1日当天，有著名房产类节目主持人哥俩侃房在(项目名称)销售中心现场以房产论坛形式，为大家解说(项目名称)项目优势，对产品进行详细解说，为(项目名称)树立良好的品牌形象，扩大宣传面。
2，5月2号由著名节目主持人一鸣携手著名风水大师，为现场来宾从风水角度解读(项目名称)项目独特之处，从而吸引意向客户对产品产生倾向性，从而达到最终的销售目的。3，5月3日由著名电台主持人蔡昊携手时代商报、盛京门户网房产频道资深主编组成“(项目名称)砍价团”，做到你买房我砍价，活动现场为大家解说(项目名称)产品优势的同时，帮购房客户将房价砍至最低价格，从而增加购房者意向，达到最终销售目的。
室外活动。
来(项目名称)、看星星、喝啤酒、吃炸鸡。
1，外广场放置充气城堡，集合所有孩子们的快乐，将与孩子一同前往的家长留在(项目名称)，感受生活在(项目名称)的美好。
2，室外搭建舞台，邀请知名乐队亲情献唱，增加与顾客互动性，在外广场打造声势，吸引客流。
3，傍晚时分，邀请大家来(项目名称)、看星星、喝啤酒、吃炸鸡，同时观看精彩文艺演出，与大家进行互动，增强活动氛围。
diy制作，全面升级，种类更多，玩法多样，更方便娱乐客户的业余生活。
diy手工皂，让客户充分发挥自己的想象力，在设计及制作的过程中带给其成就感，增加活动的乐趣，带给其美好印象。儿童diy风筝，让(项目名称)业主的孩子们在五颜六色的世界中，描绘美妙的夏天，从而增加参与活动的积极性。
茶歇。
历来(项目名称)的活动非常重视餐区的品质和美食的种类，这次活动我们在以往基础上再次升级，为客户提供冷饮、水果、蛋糕等，真正做到不仅让客户赏心悦目，秀色可餐，进而大快朵颐，流连忘返。
楼盘营销活动方案篇十一
1、大中城市房地产市场回暖。
2、处于每年的销售旺季(金九银十)。
1、一期，d、e、f区剩余房源大部分为六楼。楼层相对较高。
2、g区g8、g9部分房源存在明显的产品缺陷。
3、三期即将认筹，开盘在即。
针对目前房地产发展的现状，及项目本身特点及产品特点，特制定十一促销活动方案，旨在促进一二期房源的销售，为三期的开盘做足准备工作。
1、增加小区的知名度。
2、制造营销气氛，最大化的去化二期剩余房源。
3、增加三期a1号楼的认筹数量，树立三期项目形象，为开盘奠定好基础。
主题一：“国庆豪情盛典，舞动黄金海岸”
主题二：“欢度国庆之喜，领略黄金真情”
主题三：“活力黄金周，超值优惠7天乐”
1、黄金周每天推出8套特价房(主要以二期特惠房源及g9一口价房源为主);。
3、活动期间，天天豪礼相送，凡是国庆期间到访的客户均有机会参与抽奖，每天开奖两次(上午、下午各一次，视现场气氛而定)，凡是签约客户均可获赠电饭煲一个，多买多赠抽奖奖项设置：
一等奖：电饭煲两名(每天提供两台)。
二等奖：台历三名三等奖：购物袋若干。
1、网络(搜狐焦点新闻报道、现场报道，新华网)。
2、短信(短信定于9月30日、10月3日每天两万条信息)。
3、报纸广告(今日莱州半版，暂定9月29号)。
4、国庆宣传易拉宝。
5、户外演出一场或花车游行3天。
室外：
1、横幅：0.7x10米x2条。
2、国庆抽奖礼品的堆放;。
3、气球装饰：大门、礼品区;。
4、吊旗;。
5、易拉宝展示。
短信内容(待定)：
楼盘营销活动方案篇十二
俗话说“十年修得同船渡，百年修得共枕眠”，我和第十一届房地产策划师国家职业资格认证培训学员们一起度过了5天难忘的学习时光，按照上面说的，最起码在前世修了50年。为了丰富我们的qq群，让她生机勃勃，趁晚上是周末，该忙的事情都忙完了，特意执笔，为我们亲爱的同学们写一篇文章--“如何策划三线城市的楼盘销售”，这是我的多年经验积累，希望能帮助同学们。
三线城市楼盘的销售，一直以来，甚至在最近几年，基本被人忽视，从而给一些开发商造成了不可估量的损失，特别是相当的一部分楼盘，喜欢请一些一线、二线城市的策划代理公司及销售代理公司，因为是空降兵，不了解当地的市场，广告费花了，却没起到实际的效果。一般来讲，一线、二线城市的策划代理公司及销售代理公司存在以下问题：
1，因为佣金不高（一般在0。8%-1%），操盘人水平一般，策划水平也就一般，无法成功。
2，因资金原因，对当地市场无进行细致的市场调查，产品定位模糊，规划设计不合理，特别是对户型的设计存在很大的问题，产品与客户的需要不吻合，从而导致失败。
3，无专业的市场调查人员，调查时到各个兄弟楼盘走走，无法掌握到最内幕，最精确的信息，所形成的市场调查报告就无参考意义，只有误导的价值。
4，策划人员对当地的风俗习惯不了解，对当地商品房的地域性设计及要求不了解，设计的产品就不适合当地的市场了。
5，文案撰写及广告推广不得要领，广告宣传文字深奥，笼统，生搬硬套大城市做法，中看不中用。
6，对市场无耐心，不懂得因地制宜制定销售方案，也无法积极的向开发商提出可行的方案，导致中途解除合同，分道扬镳。
那么，如何才能做好三线城市的策划和销售呢？下面我进行详细的论述：
一，进行详细的市场调查：
1，对当地的市民对商品房喜好调查清楚，采用抽查汇总办法，特别要注意一些调查方法，让当地市民能讲真话，调查前先准备些小礼物，如毛巾、香皂、茶杯、扑克牌等日常用品，打上公司名称，既做了楼盘启动前的宣传，又可起到讲实话的作用，人都是贪小便宜的。如果你什么都不给，突然冒失的问人家一句，现在的人都很忙，不会搭理你，更不会讲真话了。
2，对兄弟楼盘进行详细的调查，要知道，人家先进去开发，肯定也事先做了很多工作，特别是已经在当地做了好几个楼盘了，特别注意他们的最后楼盘的设计及特点，就掌握了80%。如果是只开发了一个楼盘的，就有针对性的调查其第二期、第三期。因为大家都知道，第二期、第三期的设计肯定是经过了第一期设计部不合理的修正，并强化了业主需求的特点，总结了业主的反馈意见，一定错不了。但是，有人会问，如何去了解兄弟楼盘的最真实的最内幕的信息呢，这个就要方法了，不管你请兄弟楼盘售楼人员吃饭也好，请当地市民协助踩盘也好，总之要不惜一切方法搞到对自己有用的东西，这就是一个策划销售人员的能力关键所在。
客人来了没面子，无法容下来走亲戚的客人。当我把此调查报告上报到广东顺德总部时，大家都反对，因为我的方案要推翻所有的规划设计。只有我一人坚持，最后董事长还是相信我，毕竟是广东碧桂园集团出来的，名气大，底子厚，董事长重新派了3位得力助手重新调查，毕竟是15万平方米的楼盘，投资太大，不得马虎。一个月后，与我的调查完全吻合。这样才全部翻盘，重新规划设计，不但建筑总面积增加了5000平方米，最后开盘销售时当日销售300套，80%为大户型。可见，前期市场调查是多么重要。
3，通过各种渠道，了解当地的风俗习惯，如通过民政部门、宗教部门、走街串巷，点点滴滴，经过时间的积累，汇总市民的调查，如有什么特色文化、饮食文化、庙会、朝会、非物质文化遗产等。
二，撰写的广告宣传文案要通俗易懂，文字简练，能结合当地的土著文化描述更好。我经常看到一些楼盘的广告词，很笼统，很深奥，在三线城市是行不通的，比如“大城尊邸，人文天成”，什么意思，水平有限，看不懂。还有“立城府之上，筑显赫领地，享奢华尊贵”，更不懂了，有的老百姓看到这个反而会望而止步，一个普通的楼盘，讲得这么玄乎，人家一看就以为很贵，就不会问了。我倒看过有很多优秀的三线城市的'楼书及广告宣传册，做得很好。比如：学校就在隔壁，它先讲一个孟母三迁的故事，且用的是白话文“孟子小时候很贪玩，模仿性很强。他家原来住在坟地附近，他常常玩筑坟墓或学别人哭拜的游戏。母亲认为这样不好，就把家搬到集市附近，孟子又模仿别人做生意和杀猪的游戏。孟母认为这个环境也不好，就把家搬到学堂旁边。孟子就跟着学生们学习礼节和知识。孟母认为这才是孩子应该学习的，心里很高兴，就不再搬家了。”最后来一句：“择名校而居，让孩子健康茁壮成长”，你看多爽！
一开始，这个项目卖不动，（我当时的精力在江西赣州20万平米的大楼盘），因为下面是商业，是一个专业的建材市场，位置也很偏，商铺经过招商卖得很好，二楼三楼也是商业（40年产权），不好卖，只能按公寓性质来销售，集团公司一定要我抽时间去看看，我就出了上面这个主意，当月销售了300套，你们觉得奇怪吧！这个表格重要特点是体现了老百姓爱便宜的特点，把阁楼的多出来的面积体现出来了，如果你不算给他看，无论你讲得天花乱坠，都没用，老百姓要看的是实惠！
单页的缺点是具有间断性，无延续性，必须不断改变dm单页的文案内容，如相同内容反复宣传的话，容易产生反感及视觉疲劳。有时在大街上散发时令人讨厌，不被人接受，解决的办法是在dm单页上印刷上抽奖号码，凭单页可参加抽奖。或者只要到现场皆有礼品赠送等。
有充足时间接待及带客人去看房，也可以有效的记录号客人来访电话，以便回访。短信的缺点是无法把楼盘的整体信息表达出来，有局限性。
3）报纸夹页：就是把dm宣传单页夹在报纸里面，此种方法主要针对的是行政事业单位的人员，如公务员、老师、医生、个体工商户、各乡镇及村党支部等。范围稍小，但也是不可缺少的宣传手段。
4）汽车车身广告：车身广告适合在公交车及下乡班车，流动性强，宣传范围广，特别对各乡镇宣传效果好。但缺点是容易破损，易污染，导致形象不好。
一，策划好三线城市楼盘的前期客户积累（蓄水）及开盘销售
1，三线城市的前期客户积累（蓄水）很重要，一般先进行客户登记及发行vip会员卡的形势进行前期客户积累，发行vip卡时，必须要求客户拿现金购买，如1万元一张vip卡，说明开盘时有按照vip卡号码排队优先选房的机会，同时买了vip卡的客户在开盘当日可优惠5000-10000元每张不等，这样可以吸引客户。此方法的好处是可以依据vip卡的购买情况，策划开盘时机及楼盘定价。一般最适合的时机为1：3以上或者1：4以上，即楼盘销售总数和vip卡购买总数必须达到1：3以上才能开盘。因为这里面存在的问题是，因为价格及楼盘位置的原因，买卡的客户在开盘时不一定全部会买房，一般好的楼层买卡的肯定多。
看表演的、拿礼品的，人气就上来了，售楼部前面一下子来了几千人，那感觉就不一样了，肯定火。到这时，不要慌，等人气到了一定的程度，就安排按卡号排队，有vip卡的按照号码顺序排前面，没vip卡的排后面。操盘者手里拿个大喇叭，高声的跟客户讲开盘的程序及推出的楼盘数量，同时定下规则，每5分钟放10人进入售楼部选房，但同时要注意，不能慢慢腾腾，磨磨唧唧了，进去的客户必须快速的选房。如不能在最短时间内缴纳订房押金，好的楼层就被别人选去了。这样造成紧张的气氛。同时，售楼部里面，销售经理安排好销控人员，注意进行有序的销售控制，避免混乱，卖到重号。售楼部里面的音响声音放大，放情绪激昂的歌，如宋祖英唱的“好日子”，李娜唱的“我家就在黄土高坡”等等。这样气氛就出来了。
当开盘十几分钟后，在门口操盘的操盘手要和销售经理配合默契，如果进去的客户磨磨唧唧，都处于犹豫不决的状态时，要采取行动，多放一些客户进去，这样前面的客户看到后面的客户进来了，马上会引起紧张的情绪，加上音响的亢奋作用，就马上会产生冲动，人一冲动，就失去理智，有购买的欲望和冲动，只要有人带头，后面就顺理成章，一气呵成了。
总之，会操盘者，会敏锐的观察现场的气氛及节奏，同时尽快调整及部署现场气氛，使其达到最佳效果，我操作的楼盘，几乎在开盘当天都是整天处于高度紧张的状态，情绪虽然紧张，但思想极度灵敏，理路极度清晰。各种应急预案随时在大脑中形成。
二，控制好销售延续期的销售
一般，开盘后当天销售30%--40%以上，楼盘比较成功，如能销售到50%--60%以上即非常成功。所以，开盘后如何进行延续期的销售非常重要，本人总结了以下方法，供同学们参考。
1，开盘当晚马上赶制dm宣传单页，于第二天快马加鞭的要印刷厂印刷，于第三天安排人员散发，速度要快，制造出楼盘销售好、轰动的效果，同时发送手机短信，老百姓跟风情况比较严重，少数服从多数，这么多人都买了，一定有买的道理，这样，如果没什么问题一周内又可销售10%，就可达到50%--70%。
2，利用老客户带新客户的销售方法，此方法很管用。把已经购买楼房的业主电话号码记录下来，一周后发信息，如能介绍新客户买房，可以送2000元物业管理费，或者签订合同时再优惠2000元到5000元。哦，这个方法马上起作用，因为业主说一句，好过销售人员说十句。这样我可以保证你又可销售掉10%，这样就到了90%了。没房子了。
3，自开盘到现在，大家都没休息，一个月就很快过去了。但是还是不能休息，我想你也不会休息，每天在盘算自己这个月能拿多少奖金，多少销售提成，人即使睡着了，做梦都还在数钱，因为金钱的诱惑无法使人能平静下来。
接下来要做什么呢？教你一个感情销售法，就是使用你的感情，去感化业主或者客户，比如：有的没买到商铺或者住宅的，你可以向客户推荐一些商铺给客户用，免租2年，先租给你，安慰一下你。一般来讲，买商铺者一般不经商，公司招商部为了带旺市场，销售时就会采用返租或者免租的形式，这下刚好用上了。你的主动免租服务，可以感化一批没买到他当时认为合适的商铺或者住宅，这样客户觉得这个公司诚信、温暖，有归属感。再过一个月，这批租铺的客户，马上即可成为你的新业主。广州的祈福新村就是有很多客户先租房，再买房，此个楼盘的一个销售经理我认识，他在2000年的时候跟我说，先租房后买房的业主占30%，可见，这种感情销售法多重要。
我在江苏操盘的苏北商贸城，也是采用这种先租后买的方式，2015年8月份我叫招商部的统计了一下，占了25%，比例大得吓人。剩下的10%已经没有了。这个楼盘圆满结束，你就要计划下一个楼盘的前期启动了。
总之，销售方法很多很多，就要看你如何把握，如何因地制宜的想出好的办法。我上面说的“如何策划三线城市的楼盘销售”只是供同学们参考，不同城市有不同城市的特点，调查清楚了，就可有针对性的进行策划，只要提前策划好了，机动的调整销售方法，你的楼盘一定可以获得成功。
楼盘营销活动方案篇十三
房地产销售方案以及策划方案概述：
第一节：销售策划方案概述
销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等。
第二节：销售策划方案与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划方案则是“目”，“纲”举才能“目”张。
一、项目销售方案策划所包涵内容：
（一）市场销售方案调查
（二）目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司：家庭
文化背景：推广方式：媒体选择：创意：表达方式：
（三）价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
（四）入市时机：入市姿态
（五）广告策略
广告的阶段性划分：阶段性的广告主题：阶段性的广告创意表现：广告效果监控
（六）媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
（七）推广费用
现场包装（营销中心：示范单位：围板等）：印刷品（销售文件：售楼书等）：媒介投放
二、销售策划方案所包涵内容：
（一）销售现场准备
（二）销售代表培训
（三）销售现场管理
（四）房号销控管理
（四）销售阶段总结
（五）销售广告评估
（六）客户跟进服务
（七）阶段性营销方案调整
第三节：销售策划方案的内容及步骤
一、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。
二、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼：百战不殆”。
三、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售方案http://需求，做项目市场销售方案定位的调整。
五、项目销售策划方案思路：
（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六、项目销售策略：
（一）项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售方案，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班：调整完步伐后再卖还是急急忙忙：仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1：开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；
2：你已经知道目标客户是哪些人；
3：你知道你的价格适合的目标客户；
4：你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；
7：已制定出具竞争力的入市价格策略；
8：制定合理的销控表；
9：精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案；
10：组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；
11：尽力完善现场氛围；
12：你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；
13：其他外部条件也很合适。
（二）项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的.安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！
（三）销售部署
房地产销售策划方案的阶段性非常强，如何把握整体冲击力：弹性与节奏：步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期：开盘期：强销期：保温期；防范销售阶段性问题——如工期：质量：配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划方案的原则
一、创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场销售方案的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让：有奖销售：先租后买：降低利率等各类措施，大多能产生更强烈：更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场销售方案条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二、资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场销售方案渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型：互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的：市场销售方案化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于、智能互补、利益共享、风险共担。
三、系统原则
房地产营销策划是一个综合性：系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段：营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场销售方案：熟知市场销售方案到推广市场销售方案的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场销售方案特征和消费习惯及发展要求，体现市场销售方案的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分：客户细分：功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化：增加智能化设施：集中供热和供饮用水：建设底层架空：错层：大采光凸出窗台：阳光客厅：可移动透光屋顶：自动报警系统：架设空中走廊：提供网络服务：营造知识家园......可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场销售方案需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。
创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实、在买方市场销售方案下，只有以人的需求为本，深入市场销售方案：把握市场销售方案，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四、可操作性原则
销售策划方案不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情：民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划方案的成果
随着市场销售方案竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划方案的进行都会产生影响，有可能销售策划方案的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场销售方案发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划方案定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划方案定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划方案指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。
（一）
一、开盘背景
1、近几个月，全国楼市普遍升温，局部城市呈房价爆发状态，可以这样说，国内楼市已经全面复苏。作为三线城市的六安，由于楼市多年来已持续个性发展，受外部影响不大。但接下来预计可能会受到外部影响较大，会随着外部楼市变化后形成“蝴蝶效应”。
2、六安城南板块经近年开发经营后，渐趋成熟。尤其是锦绣华府开盘后，着力提升了该区域房价。以此为区域房价风向标，说明六安消费者对区域价格已基本认同，区域价格提升时机已经成熟。
3、本项目由于开发节奏原因，一、二期中均出现项目中最佳位置的房源。即项目最佳房源已提前进入市场。从获得最佳开发效益目标来看，这是不利的。
4、二期预约以来，截止目前，约已有70余组客户小订，计二期180余套的占35%，若按140套计（可售房源），则为50%左右。至8月5日开盘尚有2个星期，预计小订客户数可达100套左右。但存在部分客户所订房屋过于集中，若改进入大订可能会减少30%左右的客户。
二、推盘策略
针对本期开盘的条件背景，我们现制订具有针对性二期推盘策略，力求既取得良好的销售，又取得最佳的开发效益。
1、价位策略
建议后面部分二期房源，以求掌握市场主动权和获得最佳开发效益，若匆忙倾盘推出，对追求最佳效益不利，亦不利于后续推广。然后就是何时推出后面的精品房源，具体看二期首推情况、价格拉升效益，但不迟于三期开盘。如遇特殊情况，价格持续上升，楼市趋热，且开发资金回笼，则可经营三期推盘。销控应是本期推盘的主要策略之一。
2、价格策略
无论从大、小环境看，楼市回升在近年内难以逆转。由于一期为求人气，售价相对迎合市场，走势平淡。但二期价格必须拉升，在迎合市场基础上，取得主动性。我们应坚信：在目前背景下，此房子不愁卖。因此，我们建议本期销售均价为2400元/平方米，除掉折扣及优惠后，销售价格实际应确保2350元/平方米左右。具体价格拉升双方已经商量确认。 这样提价幅度的理由如下：
a、大市趋上，影响消费心理；
b、华府一期高开，已确立区域房价标杆；
c、一期工程已亮相，新销售部已迁入，形象加分；
d、本期为园区最佳位置，物有所值
3、效益目标
二期价位目标应与一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同时，更要强调效益，即经济效益。我们必须具有这样的共识：二期价位不单独追求效益，即使市场稍显迟缓，我们的效益目标也不变化。操盘须耐心，耐心即机会，机会即效益。应该看到，这种机会已经开始形成。
三、开盘活动方案
1、活动目的
为正式上市扩大市场影响力；
将产品正式推向市场，树立企业与产品的新形象；
以产品本身的特色扩大品牌知名度，吸引更多市场目光；
为产品后续内容的推出作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注。
2、活动意义
吸引客户，形成良好的市场口碑效应
一个项目的前期客户来源，除了广告等媒体吸引过来的外区客户之外，很大的一部分来自区域客户和通过区域居民对项目传播而来的客户。因此在做好广告等媒体宣传的同时，还应在项目正式开始销售前后对针对区域客户进行推广活动。
达到传播目的
虽然本项目前期形象整体推进良好，但本项目建筑外立面出来后，还未能很好的传递给客户及各界领导、相关单位。举行具有规模和个性的开盘仪式，可以迅速达到向公众传播的效果。
成交客户
通过展示企业开发实力等相关活动的衬托，前期积累和潜在需求的客户在良好企业行为和高品质物业的召感下认可物业品质，增加社会亲和力，在强化立身投资和升值潜力意识的同时，进一步扩大和提高了企业与楼盘知名度；加深社会公众印象，促进销售的良性发展，形成销售热潮，从而吸引更多的购房者。
3、活动时间
20**年8月5日星期日8：00～12：00
4、活动地点
现场销售部和销售门前空地
（二）
一、房地产开盘主题：
对外传达**房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大**房产的社会知名度和美誉度，体现**房产的五大优势：公司的雄厚实力、“**第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立**房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
二、开盘时间：20**年11月28日（暂预定）
三、活动地点：**房产有限公司
四、剪彩嘉宾：贵公司确定
五、拟邀媒体：**电视台、**广告公司
六、活动方案
（一） 前期准备
1、 到场嘉宾
市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体记者
2、 购买或制作一批有意义的礼品。
做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、 剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花
4、 请柬的准备
提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。
楼盘营销活动方案篇十四
参与人员：新老业主、意向客户。
二、活动目的。
以亲情主题为切入点，唤起客户为父母购置养老房欲望，促进两房户型去化;到访赠礼品、成交送2000元大润发购物卡刺激客户，助力销售现场逼定;集中人气，制造销售氛围，促进去化。
三、活动内容。
访礼品，做好登记工作;。
案场电call近期意向客户以及大客户关键人(老带新杰出贡献)，微信自媒体投放软文;费用预算：所有奖品均为预算，具体以实际产生为准。
楼盘营销活动方案篇十五
开盘活动是楼盘吸引人气，制造关注焦点，以及提高解筹率的重要手段。
连州城市春天-御连城作为连州的首席豪宅，开盘活动应当做豪气、新颖、震撼;。
御连城的开盘活动应具备以下几个组成部分：第一部分，新闻发布会;第二部分，礼仪剪彩;第三部分，花车巡游(具体形式同礼仪公司商定后再定);第四部分，文艺表演(具体节目安排同礼仪公司商定后再定);第五部分，项目解筹;第六部分，开盘后小众酒会。
三、活动说明。
1、活动时间拟订于10月18日上午9：00—12：00。
2、地点营销中心前广场。
3、嘉宾名单(初定)主要以公司各级领导，政府领导和预约登记落定的准业主。
1、节目流程。
2、新闻发布会。
时间：10月18日上午9：00—9：30。
地点：项目所在地。
主持人：电视台专业主持人。
出席嘉宾：领导;公司领导;公司领导。
新闻发布会主题：城市春天-御连城盛大开盘新闻发布会。
内容：慧谷集团领导、佛冈公司领导、合作单位领导以及业主代表致词以及项目开盘剪彩。
3、流程安排(待定)。
(2)大概在上午9：30时，花车长队到达销售现场时;。
(3)上午9：40时，由主持人宣布仪式开始，预先准备的一系列的礼花一炮打响，百花齐放，伴随喜庆乐曲，开盘庆典拉开帏幕。
(4)各种文艺表演拉开序幕。
(5)节目表演，最后，开盘仪式在喜庆音乐和鞭炮的混响中宣布结束;。
(6)开盘仪式结束后，邀请政府领导和媒体记者在大酒店举行小型的庆祝酒会。
一、开盘背景。
1、近几个月，全国楼市普遍升温，局部城市呈房价爆发状态，可以这样说，国内楼市已经全面复苏。作为三线城市的六安，由于楼市多年来已持续个性发展，受外部影响不大。但接下来预计可能会受到外部影响较大，会随着外部楼市变化后形成“蝴蝶效应”。
2、六安城南板块经近年开发经营后，渐趋成熟。尤其是锦绣华府开盘后，着力提升了该区域房价。以此为区域房价风向标，说明六安消费者对区域价格已基本认同，区域价格提升时机已经成熟。
3、本项目由于开发节奏原因，一、二期中均出现项目中位置的房源。即项目房源已提前进入市场。从获得开发效益目标来看，这是不利的。
4、二期预约以来，截止目前，约已有70余组客户小订，计二期180余套的占35%，若按140套计(可售房源)，则为50%左右。至8月5日开盘尚有2个星期，预计小订客户数可达100套左右。但存在部分客户所订房屋过于集中，若改进入大订可能会减少30%左右的客户。
二、推盘策略。
针对本期开盘的条件背景，我们现制订具有针对性二期推盘策略，力求既取得良好的销售，又取得的开发效益。
1、价位策略。
建议后面部分二期房源，以求掌握市场主动权和获得开发效益，若匆忙倾盘推出，对追求效益不利，亦不利于后续推广。然后就是何时推出后面的精品房源，具体看二期首推情况、价格拉升效益，但不迟于三期开盘。如遇特殊情况，价格持续上升，楼市趋热，且开发资金回笼，则可经营三期推盘。销控应是本期推盘的主要策略之一。
2、价格策略。
无论从大、小环境看，楼市回升在近年内难以逆转。由于一期为求人气，售价相对迎合市场，走势平淡。但二期价格必须拉升，在迎合市场基础上，取得主动性。我们应坚信：在目前背景下，此房子不愁卖。因此，我们建议本期销售均价为2400元/平方米，除掉折扣及优惠后，销售价格实际应确保2350元/平方米左右。具体价格拉升双方已经商量确认。这样提价幅度的理由如下：
a、大市趋上，影响消费心理;。
b、华府一期高开，已确立区域房价标杆;。
c、一期工程已亮相，新销售部已迁入，形象加分;。
d、本期为园区位置，物有所值。
3、效益目标。
二期价位目标应与一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同时，更要强调效益，即经济效益。我们必须具有这样的共识：二期价位不单独追求效益，即使市场稍显迟缓，我们的效益目标也不变化。操盘须耐心，耐心即机会，机会即效益。应该看到，这种机会已经开始形成。
三、开盘。
1、活动目的。
•为正式上市扩大市场影响力;。
•将产品正式推向市场，树立企业与产品的新形象;。
•以产品本身的特色扩大品牌知名度，吸引更多市场目光;。
•为产品后续内容的推出作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注。
2、活动意义。
•吸引客户，形成良好的市场口碑效应一个项目的前期客户来源，除了广告等媒体吸引过来的外区客户之外，很大的一部分来自区域客户和通过区域居民对项目传播而来的客户。因此在做好广告等媒体宣传的同时，还应在项目正式开始销售前后对针对区域客户进行推广活动。
•达到传播目的,虽然本项目前期形象整体推进良好，但本项目建筑外立面出来后，还未能很好的传递给客户及各界领导、相关单位。举行具有规模和个性的开盘仪式，可以迅速达到向公众传播的效果。
•成交客户,通过展示企业开发实力等相关活动的衬托，前期积累和潜在需求的客户在良好企业行为和高品质物业的召感下认可物业品质，增加社会亲和力，在强化立身投资和升值潜力意识的同时，进一步扩大和提高了企业与楼盘知名度;加深社会公众印象，促进销售的良性发展，形成销售热潮，从而吸引更多的购房者。
3、活动时间。
201x年8月5日8：00～12：00。
4、活动地点。
现场销售部和销售门前空地。
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