为了解决问题或达成目标，我们需要一个明确的方案。我们应该鼓励团队成员积极参与方案的实施，并提供必要的支持。我们可以从范文中学习到制定方案的思路和方法。
地产五一推广方案篇一
“五一黄金周”历来是各商家的一个重要销售时节，特别是冰箱、空调等夏季需求性比较的家电产品，同时也是楼市的一个旺点。为了把握五一销售时机，建议联合市内较、综合实力较强的家电经销商共同开展五一促销活动(天天润也可以考虑)。整合家电与房产两主力时尚资源，以丰富的产奇及较的.广告号召力、较强的现场煸动力促进双方产品的市场认知度、促进双方产品的销售。
同时活动较之于平面广告更能加强产品的市场印象，能增进与消费者之间的互动，更好的调动起消费者对楼盘关注的积极性与购买欲。联合造势既可减少广告投入，又能提高市民对活动的关注度，是双赢之举。
1、与消费者零距离交流、扩各自产品的市场影响力;。
2、以优惠的措施，促进各自产品的销售;。
1、活动区域固定居民。
2、观光旅游人士。
3、各自的目标消费群。
4月28日5月3日(可根据活动效果、天气另行调整时间)。
以人口较为集中，有一定购买力的区域作为选择标准，暂定：天天润、
1、歌舞演出。
2、有奖问答。
3、发放宣传单。
4、楼盘/产品咨询。
楼盘促销。
1、多层单位的特价房先到先得。
2、多层单位非特价房活动期间购买，除享受二千、三千的优惠额度外，赠送指定空调或冰箱一台;但不再享受任何折扣优惠。
3、活动期间购买商铺的客户除正常折扣外，获赠指定空调或冰箱一台;但不再享受任何金额优惠。
4、来活动现场中答者，可获得礼品伞一支。
5、项目已购老客户在五一当天可至售楼部现场领取礼品一份，礼品暂定为。
1、9：00主持人开场白。
2、9：05节目。
3、9：15楼盘项目/家电产品介绍。
4、9：25节目。
5、9：45有奖问答。
6、10：00节目。
7、10：15发放宣传单及咨询。
1、展板2块，规格2.41.2，铁架焊制可折叠收放。
2、易拉宝一个。
3、音响一对含无线话筒。
4、拱门12个(双方各提供一个)红地毯。
5、咨询台1-2张、椅子6张。
6、宣传折页、资料袋若干。
7、礼品伞200支。
8、冰箱、空调若干台(经销商提供)。
9、家电类宣传展板由经销商制作安排。
10、帐篷4顶(经销商提供)。
1、活动短信：5万条。
2、电视流字1周。
3、宣传单页(各自制作、发布)。
4、户外广告牌(长年效应)。
1、活动短信：5万条x元/条=x元(各出50%)。
2、电视流字1周x元/天=x元(各出50%)。
3、演员费用：约x元/天人x人5天=x元(经销商)。
4、场地费用：x元/天地5天=x元(开发商)。
5、拱门审批：x元/天5天=x元(经销商)。
6、瑛：4条30元/条=x元(经销商)。
7、地毯、台布：约x元(开发商)。
8、展板：x元/个2个=x元(开发商、含喷绘)。
9、汽车租赁：250元5天=1250元(各出50%)。
10、户外广告喷绘约x元(开发商)。
11、其他费用共计x元。
地产五一推广方案篇二
“五一黄金周”历来是各商家的一个重要销售时节，特别是冰箱、空调等夏季需求性较大的家电产品，同时也是楼市的一个旺点。为把握五一销售时机，建议联合市内较大、综合实力较强的家电经销商共同开展五一促销活动(天天润也可以考虑)。整合家电与房产两大主力时尚资源，以丰富的产品面及较大的广告号召力、较强的现场煸动力促进双方产品的市场认知度、促进双方产品的销售。
同时活动较之于平面广告更能加强产品的市场印象，能增进与消费者的互动，更好的调动起消费者对楼盘关注的积极性与购买欲。联合造势既可减少广告投入，又能提高市民对活动的关注度，是双赢之举。
二、活动目的。
1、与消费者零距离交流、扩大各自产品的市场影响力;。
2、以优惠的措施，促进各自产品的销售;。
三、活动对象。
1、活动区域固定居民2、观光旅游人士3、各自的目标消费群。
四、活动时间。
4月28日--5月3日(可根据活动效果、天气另行调整时间)。
五、活动地点。
以人口较为集中，有一定购买力的区域作为选择标准，暂定：天天润、
六、活动内容。
1、歌舞演出2、有奖问答3、发放宣传单4、楼盘/产品咨询。
楼盘促销。
1、多层单位的特价房先到先得。
但不再享受任何折扣优惠。
3、活动期间购买商铺的客户除正常折扣外，获赠指定空调或冰箱一台;但不再享受任何金额优惠。
4、来活动现场中答者，可获得礼品伞一支。
5、项目已购老客户在五一当天可至售楼部现场领取礼品一份，礼品暂定为。
八、活动流程(每天上下午各一场、共两场轮流演出)。
1、9：00主持人开场白。
2、9：05节目。
7、10：15发放宣传单及咨询。
九、现场布置。
8、冰箱、空调若干台(经销商提供)9、家电类宣传展板由经销商制作安排10、帐篷4顶(经销商提供)。
十、广告宣传。
1、活动短信：5万条2、电视流字1周。
3、宣传单页(各自制作、发布)4、户外广告牌(长年效应)。
十一：活动费用。
1、活动短信：5万条---元/条=--元(各出50%)。
2、电视流字1周---元/天=--元(各出50%)。
3、演员费用：约--元/天.人---人-5天=--元(经销商)。
4、场地费用：--元/天.地-5天=--元(开发商)。
5、拱门审批：--元/天-5天=--元(经销商)。
6、绶带：4条-30元/条=--元(经销商)。
7、地毯、台布：约--元(开发商)。
8、展板：--元/个-2个=--元(开发商、含喷绘)。
9、汽车租赁：250元-5天=1250元(各出50%)。
10、户外广告喷绘约--元(开发商)。
11、其他费用共计--元。
十二：广告文案。
(二)展板文案。
展板一：
地产五一推广方案篇三
1.“三个代表”是我们党的立党之本、执政之基、力量之源!
2.伟大、光荣、正确的中国万岁!
3.聚精会神搞建设，一心一意谋发展!
4.实践市民精神，争做文明职工。
5.尊重劳动，尊重知识，尊重人才，尊重创造。
6.全面推进社会主义经济建设、政治建设、文化建设与和谐社会建设!
7.工人伟大，劳动光荣。
8.发挥工人阶级主力军作用为建设和谐南京做出新贡献。
9.自觉践行?八荣八耻?，树立社会主义荣辱观。
10.爱岗敬业，争创一流。
地产五一推广方案篇四
五一小长假即将来临，节假日不仅给酒店经营带来客观的收入，也给营销策划带来新的契机。在实际经营中，就短期效果而言，一方面可以直接获取经济效益，另一则方面可以提升酒店品牌形象，扩大酒店美誉度，间接获取经济效益。
二、活动时间
2015年5月1日~2015年5月3日
三、活动范围
四、活动主题
五一劳动节，我劳动，您休息！
五、活动形式
1、o2o电子商务模式：
o2o即online to offline，是指将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台。o2o最基本的解释是通过线上引导流量去线下-体验和消费，从这个宽泛的意义来说，分类信息网站、点评类网站、团购类网站、订餐类网站等网站类型都属于o2o范围。
对于酒店o2o来说，建议从接入平台和自建app两个方面共同发展，前者是导流渠道，后者则是酒店的根据地，二者有机结合，才能保持良性循环和发展。以下分别从这两个方面提出建议：
（1）接入平台
a、团购
优点：团购是现在的主流趋势，现阶段收到了很多人的追捧，受众人群广泛，并且多人购买有优惠，团购的核心在于价格优惠。
龙网、携程网、百度糯米等网上都有团购信息了，建议可以发展与同类型的经济型酒店的区别之处：节假日通用团购券。经调查发现，部分酒店在节假日期间，网上的团购形式（比如美团，窝窝团）都不能用，都是注明节假日除外的，或者有些网上团购即使注明了节假日通用，在你预订后也会通知你说没房间了，要多交钱等。酒店可以利用这个外部因素，在酒店宣传的时候着重注明节假日期间通用，不涨价格、不加价钱等，让顾客放心团购，放心使用。
b、秒杀：
每天推出几个特价房，（比如一元秒杀特价房等等活动），秒杀的人较多的时候，可以让参与者通过游戏比赛的形式来决出优胜者，从而秒杀到房间。这种秒杀活动其实就是有效的一种营销方式，秒杀对客人有很大的吸引力，会让更多的人理解酒店，形成较好的宣传效应。
建议秒杀活动渠道：携程网、去哪儿网、京东网等。
（2）自建app
优点：根据酒店情况，自建app会更多地提现出自身的特色，让客户足不出户，不到店即可了解本店客房、餐饮或娱乐设施情况，从而建立品牌和客户之间直接关联。
缺点：app建成之际，所有客流需要酒店从线上和线下两个维度自行发展客户，若没有专业团队运营，强力资金支持，难以做到迅速扩增客户，只能缓慢积累数据，但资料真实，分析依据相对确切。
a、手机app
通过专业的app软件设计公司，为酒店设计一个移动app，推广手机订房的活动。建议酒店将wifi的使用和酒店app绑定，顾客进店想要登录wifi，就需要扫描二维码，安装酒店专属app，才能使用wifi 。
顾客在酒店专属app上可以浏览公司信息，酒店促销活动，使用我的优惠卷等应用，还可以直接在应用上填写对酒店的意见及建议，同时可以直接在此软件上订房、退房，真正做到足不出户。
b、微促销
可以让顾客扫描微信二维码，关注酒店的公众号，公司就可以在节假日以及平常时间及时推送酒店的各种促销、优惠信息，吸引客户预定。同时微营销也是开拓新渠道的方式，有利于塑造企业形象。
酒店开通微信公众账号，充分利用摇一摇、附近的人，漂流瓶、添加朋友等功能来发展会员，当粉丝关注酒店微信后，微信运营人员通过一对一的推送想新粉丝介绍酒店节假日的优惠促销活动等，并不定期的通过群发功能想粉丝开展更加直接的互动体验，当粉丝超过500时，可以申请认证，提高公信力。
酒店采用o2o营销模式，通过将接入平台和自建app的有机结合，通过线上线下促销绑住老会员，通过不断整合形成更强的品牌影响力，目的有2个：一方面是提升入住率，提高酒店经济效益；另一方面是塑造酒店品牌形象，扩大酒店品牌知名度。
2、实体促销：
（1）围绕活动主题，“五一劳动节，我劳动，您休息！”
将本次活动促销重点放在“休息”两个字上面，目的是让顾客在本酒店休息舒服，彻底放松。
a、凡是入住本酒店的顾客，就可以免费享受价值50元的配套衣物送洗（干洗的衣物送干洗店，水洗的衣物酒店可以设立一个洗衣间）。
b、员工的行为举止是顾客的第一印象，所以需要提升酒店客服人员的服务水平和服务意识，让顾客享受完美的客房服务：酒店管理者要定期对客房服务员进行培训，提高员工素质；针对不同的员工采取不同的方式激励他们，比如：给家庭条件差的员工适当的物质帮助，对思想觉悟的员工充分信任和尊重等，这样都会收到事半功倍的效果。
c、建议与其他餐饮行业联盟，在方圆10公里内的范围内，免费接送顾客去吃饭、购物，让顾客深切感受到此次活动的主题“休息”，衣食住行都不需要自己动手，做到真正的、完美的休息！
（2）推迟退房时间：
二来会让顾客产生好感，让顾客睡好觉，睡美觉，让顾客离开酒店之后焕然一新，精神抖擞。
（3）成立首家自驾游、自助游接待酒店（此方法需配合长期宣传）
根据旅游业相关数据显示，绝大多数景区接待的散客数量已经大大超过团队游客数量，这说明自驾游、自助游已经成为一个必不可挡的趋势。我们可以趁此机会，针对此形式成立南充市首家自驾游、自助游接待酒店。
a、加强与省市之间自驾游团的联系，可通过进入其qq群等方式进行推销宣传。另一方面可加强与驴友之间的互动。如有需要酒店可提供一些相应的配套出行攻略或贴心药品等。
b、在9家酒店当中，可以挑选一家高速公路附近或者景区附近的酒店，打造成自驾游、自助游接待酒店。自驾游的游客汽车使用量河大，所有必须要提供一个较大范围的停车空间为顾客提供方便。
c、自助游接待酒店的运营将为游客提供家庭式、自助式服务。
d、根据散客自驾游的特点，酒店大部分设立双人间或三人间，设立一小部分单间。
e、既然是成立南充市首家自驾游、自助游接待酒店，那么前期广告宣传就要做大、做足，一次性打响招牌，不论是网上营销模式还是实体营销模式都要充分利用各种资源，比如户外广告、报纸杂志、电视网络等广告营销方式。
（4）同业联盟：
南充市区内的集团下的其他酒店一同做促销或者一同做“秀”，紧紧围绕“五一劳动节，我劳动，您休息！”的活动主题，做相同的宣传，相同的活动装饰主题，这样做的好处不但可以扩大影响，共同承担宣传费用，还可以增加名声，这也不意味着客源会被一家酒店抢走，而是能让客源都在集团酒店范围之内。
（此条在五一期间执行难度较大，需要长期配合。）酒店还可以采取地区与地区之间的联盟，比如和省会城市成都的酒店联盟，也可以推出相同的主题，这样省会城市的酒店就可以把自己的先进管理理念传递给市级的酒店，同时可以让在省会城市住宿过的顾客，来到了南充之后可以找到相同的感觉，会有一种熟悉感、归宿感。
（5）异业联盟
五一节旅游人数暴增，建议采取异业联盟，与各结盟商业主体实现资源共享，创建一个支持共赢的稳定系统，异业联盟的目的之一也是为顾客省钱，让顾客得到更多物超所值的东西，得到更多服务和待遇，顾客肯定喜欢。
a、建议与当地的旅行社签订协议，让旅游团的顾客入住本酒店，提高团体客源。同时入住酒店也可以为外地游客免费提供本市地图，景点攻略等等；对于市区范围内的`景点，免费接送游客，为游客带路等等。
b、南充的高坪机场、火车站、汽车站等交通系统发达，建议与当地的租车公司、出租车公司签订协议，租车公司在接到顾客后，可以主动向客户推荐本酒店，并将顾客送达本酒店，提高酒店入住率。同时建议在以上几个公共场所设立广告牌，加强广告效应。
c、上面提及到与各大特色餐厅签订协议，采取异业联盟。凡是在本酒店入住的客人，持酒店的会员卡、优惠卷可以享受在联盟餐厅的一系列优惠活动：如菜品7折优惠、赠送小菜、凉菜、部分饮品免费等活动。
d、同时还有一些娱乐休闲的行业，比如按摩、spa、脚底按摩等等，也建议与其签订协议，持本酒店会员卡到联盟店消费即可享受打7折优惠。
这样一来，目的是将分散的各大利益主体共置在一个公共的平台上，消费的一方和产出的一方，均能实现自己的利益，使各商业主体的知名度与品牌得到相互反复的传播，广告的效应非常突出。
（6）会员卡制度：
a、活动期间，新注册会员即可享7折的优惠。
b、会员卡充值：充值300元赠送凌云山景区门票一张（市场价值78（含观光车）），充值500元阆中古城一票通（市场价值120），并且还留有积分，积分到一定程度可以换取小礼物或者返代金券，提高顾客回头率。
c、住满即送：
建议采取住满5次送一次，住满10次送2次等的活动，比如某些经常在南充出差、考察的顾客或者工作团队，就会比较适合这个促销方式。此方法更多的是吸引回头客，让顾客有这样的心理：一是比较稳定的、熟悉的住宿环境可以产生安全感，不需要每次都寻找好的住宿酒店；二是此方式可以节省开支，为顾客省钱，住多赚多。
d、自-摸折扣：
此方式是根据顾客喜欢接受打折这一消费心理做的营销活动。这一折扣方式与以往的折扣不同，以往折扣是由酒店自己规定打8折、9折等，而此方式采用顾客自己摸奖的形式，自己试试自己的运气，自己决定自己的折扣价。可以在前台放置一个“自-摸箱”，里面放置一些卡片或者乒乓球，上面写有不同的打折额度，同时放置一些空白的卡片或者乒乓球，如果没有抽到打折的顾客，可以赠送小礼物或者代金券等。
（9）其他配套设施：
酒店配有棋牌室，凡是到店消费的顾客，均可以免费获得4个小时的棋牌娱乐时间，包含4人的茶水；但是如果超过4人的，就要额外付钱。这样一来不仅满足了顾客的需求，同时也带动了棋牌室的使用率，形成一个共赢局面。
（10）免费早餐：
经市场调查，七天、速8等连锁酒店并未包含早餐，包含早餐也是一个很好的促销方式，成本低，价值大。现金玉丽都虽提供早餐，不过可将早餐形成地方化、特色化，如：
a、提供一些面包、咖啡等送到顾客房间，让顾客不出房间也可以享受早餐。
b、做一些南充特色小吃，如南充米粉、川北凉粉、粥等，吸引顾客，让外地游客在酒店就能体验到当地美食。
这样做的目的是让顾客有一种家的感觉，很温馨；同时针对外地人，对本市不熟悉，很难找到有特色的早餐店，这样也为外地顾客提供了方便。餐厅的食物做得有特色、好吃，也是增加回头客的方式之一。
六、广告策略
当然要想打响酒店的知名度，提高经济效益，一定的广告投入是必不可少的：
1、网络上在各大团购网站将本次活动的主题标注明显，设计新颖，让人一下就被吸引注意力。
2、印发dm宣传单（时间紧迫），在各火车站、汽车站、机场设立酒店的广告牌，紧紧围绕活动主题“五一劳动节，我劳动，您休息！”
3、租赁宣传车，车身广告打上本次活动的主题，吸引顾客前来。
4、酒店的气氛：横幅、广告气球、进店展板、还可以在人群聚集地派发小气球，气球上印上酒店活动的主题，增加节日的气氛。
七、费用预算
地产五一推广方案篇五
hf，位于莞城、东城及南城的三界交汇处，毗邻dg市府与国际会展中心，是dg市最核心的黄金地段，具有标杆楼盘的权威性。它不仅是dgcbd内唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政与商业的完美中心结合点。
hf，背靠优美秀丽的黄旗山，左右与马鞍山、状元山紧衔相依，地理位置得天独厚，自然生活资源丰富。蓊郁的嘉木、清新的空气，眺望诗情画意的山峰，近享零距离天然氧吧。大自然的宁谧素静，令人感到尘世所有铅华的喧嚣一概远去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自乐的唯美生态公园中。
hf，三山环绕、藏风纳气，是dg市典型的聚宝盆式绝版风水宝地，是自然资源与黄金地段浑然天成的完美结合。豪宅与别墅、公寓与商业，其攀越升值的空间无限放大，不愧是各界名流豪绅及城市新贵宜居宜商首选之地。
目标群体分析。
目标群体对象：
教师、科技人员、高级技工、企业管理高级白领、公务员、私营业主，其它相对高收入行业的人士，年龄阶段以20---35岁为主，主要生活及工作区域位于dg市内，一般被称为城市新中产阶级或城市新贵。
2、目标群体特征：
经济收入相对较高且稳定，具有一定的经济实力;。
2)较高的文化品味及良好的精神气质;。
3)追求简约时尚的风格，注重健康的生活品味;。
4)通过经济性过渡及事业追求，最终实现高层次地位及贵族爵士生活;。
5)信奉传统的优秀品质，具有一定的传统文化底蕴，也不断接受及丰富现代社会文化;。
6)具有人文关爱情怀，有责任心和社会道德，除满足于其行业内的成功及专业领域的成就外，更着重于最大限度对一种精神生活的追求及享受。
目标群体综述：
主要来自dg本地及投资者，以及一些想扎根dg的外地商人及高级职工，对健康、家庭的生活品位极为关注，是社会的中流砥柱群体。
不难发现，目标群是一群高文化素质、高生活梦想且具有一定经济实力的社会中坚精英人士，他们追求社会的认同感，也追求健康时尚的生活品位;他们既崇尚东方的统传风格，也青睐现代与传统完美结合的精典版本;他们既注重典雅简约、悠闲高贵的生活情调，也向往自由奔放、返璞归真的自然心境。
三、蓝爵项目swot分析。
1、优势(s)。
1)、项目位于dg市体育路与旗峰咱的交汇处，临近交通线路主干道，交通发达、出行方便，是dg城市中的核心商业地段，周围商业氛围极其浓厚。商铺投资潜力巨大、物业升值空间无限，定会吸引众多消费群体的青睐及投资。
2)、项目市场分析透彻，消费群体定位准确，追求简约时尚的生活品味，已是城市新贵一种时髦的追求潮流;且最近数年dg市的人口结构分化重组较大，中产阶级人口比重迅速增加，更为该项目的市场完美需求，提供了零风险保驾护航糸数。
2、劣势(w)。
1)、hf项目前一、二期定位于为大户型豪宅及别墅，楼盘开阔壮观、旷大豪奢，其内涵以传统的儒家文化和古典元素为主，而三期项目则主要以小户型公寓和写字楼为主，侧重于追求一种简约时尚、内敛雅趣的风格。户型的转变、风格的迁异、文化的定位，使得其必须存一个有机的文化传承及默契结合点，否则会产生文化断层和风格变异之感，不利于项目的整体命脉的成熟完美。
2)、小户型的消费群体，除追求简约雅致的高贵生活品味外，亦有用来长期投资或经济性过渡，故在选购及租赁时，如果市场定位偏颇及推广效果不佳，则会产生迟疑及动摇的犹豫心态，不利于项目的迅速成长及至臻完善。
3、机会(o)。
1)、dg市近期经济发展迅猛，楼市蓬勃发展，宜居宜商的地产投资潜力巨大，升值既快又高，蕴含着巨大的商机和财富。
2)、项目周边正在开发的楼盘增均以大户型为主，正规开发的小户型公寓项目不多，而此项目正好填补了这一区域的市场空白，使得市场需要和项目供求守恒持平、相得益彰。
4、威胁(t)。
1)、项目附近的几处正在开发的住宅项目，也有较少的小户型住宅，冲击了竟争市场，势必会分流部分潜在客户。
2)、项目周边商业氛围浓郁，高业楼盘此起彼伏、枇次节鳞，形成了强烈的竟争犄角之势，如果商业写字楼盘市场定位及价格定位不够准确合理，则很能达到预期的理想状态。
四、蓝爵市场定位。
项目定位于dg市城市豪宅标杆，城市新贵宜居宜商首选佳地，楼盘表现形式为写字楼、商业及小户型公寓，追求的是一种简约时尚、温馨浪漫(现代)、精致内敛、典雅高贵(传统)的东韵西技格调。
地产五一推广方案篇六
20xx年5月1日。
：售楼中心现场。
工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。
市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。
电视台、xx日报、新闻台等。
对外传达开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大社会知名度和美誉度，体现美好前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立xx地区x房地产开发有限公司积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“开盘庆典仪式”。
2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。
3、礼品发放区：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
4、贵宾休息区：可放在售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
1、室内外表现。
1)彩旗(彩条)。
2)在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。
盆景花卉。
在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
3)气拱门、气球。
在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
2、现场表演活动内容：
1)军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。
2)腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。
3)舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着美好的发展前景。
3、开盘促销活动配合：
以“1000元当10000元，不买房也可以轻松赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，形成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。
活动文案如下：
为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于9月30日现场发售购房vip卡100张，并免费赠送抽奖卡100张。购房vip卡每张卡统一售价1000元，卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种，持卡人在购房时可冲抵与vip卡同等金额的房款，购房vip卡系无记名卡，可自由转让。
抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名，购房券3000元20名、物管费1000元30名，均可冲抵房款，品牌电饭煲20个，品牌电熨斗20个，中奖率100%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止，以上酬宾活动由xx市公证处全程公证。
现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，9月30日早上6：00开始接受排队。
本公司将于20xx年9月30日上午8：00开始发送“排号出入卡”。
获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。
“购房vip卡”在购房兑换时，必须与购卡收据一并出示，方为有效。
活动规定：参与者必须年满18岁以上，具有完全民事行为能力，持有效身份的`中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民(每人限购、取卡一张)。
购房vip卡售出不退，购房时冲抵购房款;不购房或超过购房时间期限此卡作废，不予兑换。可以自由转让，转让价格自定。
购房vip卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款，每套房仅限使用一张卡。
本次活动对团购客户无效。
4、筹备工作：
1)拟定与会人员。于月日向与会领导发出请柬。
2)提前准备好请柬，并确认来否回执。
3)提前5天向气象局获取当日的天气情况资料。
4)落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
5)提前6天落实指挥和负责秩序工作。
6)做好活动现场的礼品、礼品袋。
7)提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。
5、来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。
6、人员安排：
1)预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处2名，会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。
2)工作人员15名;。
3)公司工作人员30名;。
11：00客户签约，开盘销售活动正式展开。
1、报纸广告。
27日、28日、30日在《xx日报》第x版刊登整版广告，告知开盘的信息。
2、电视广告。
电视台录制开盘录像，制成vcd，作为开盘活动的资料。并由电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的情况，进一步扩大宣传。
3、电台广告。
在开盘前后两个月播出开盘的信息。
4、印刷品广告。
楼书、海报已印制完毕，采取派员发放与夹报相结合的方式。
1.《xx日报》27、28、30日整版x元。
2.电视台录制开盘录像及新闻报道x元。
3.电台广告宣传x元。
4、开盘仪式场地户外广告管理处审批x元。
5、礼仪公司各项费用x元。
(含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金)。
6.气球(开盘现场及市区主干道)x元。
7.鲜花盆景租赁x元。
共计x元。
地产五一推广方案篇七
为把握五一销售时机，建议联合市内较大、综合实力较强的家电经销商共同开展五一促销活动(天天润也可以考虑)。整合家电与房产两大主力时尚资源，以丰富的产品面及较大的广告号召力、较强的现场煸动力促进双方产品的市场认知度、促进双方产品的销售。
同时活动较之于平面广告更能加强产品的市场印象，能增进与消费者的互动，更好的调动起消费者对楼盘关注的积极性与购买欲。联合造势既可减少广告投入，又能提高市民对活动的关注度，是双赢之举。
1、与消费者零距离交流、扩大各自产品的市场影响力;。
2、以优惠的措施，促进各自产品的销售;。
1、活动区域固定居民。
2、观光旅游人士。
3、各自的目标消费群。
4月28日——5月3日(可根据活动效果、天气另行调整时间)。
以人口较为集中，有一定购买力的区域作为选择标准，暂定：天天润、
1、歌舞演出。
2、有奖问答。
3、发放宣传单。
4、楼盘/产品咨询。
楼盘促销。
1、多层单位的特价房先到先得。
但不再享受任何折扣优惠。
3、活动期间购买商铺的客户除正常折扣外，获赠指定空调或冰箱一台;但不再享受任何金额优惠。
4、来活动现场中答者，可获得礼品伞一支。
5、项目已购老客户在五一当天可至售楼部现场领取礼品一份，礼品暂定为。
1、9：00主持人开场白。
2、9：05节目。
7、10：15发放宣传单及咨询。
8、冰箱、空调若干台(经销商提供)9、家电类宣传展板由经销商制作安排10、帐篷4顶(经销商提供)。
1、活动短信：5万条2、电视流字1周。
3、宣传单页(各自制作、发布)4、户外广告牌(长年效应)。
1、活动短信：5万条*x元/条=x元(各出50%)。
2、电视流字1周*x元/天=x元(各出50%)。
3、演员费用：约x元/天·人*x人*5天=x元(经销商)。
4、场地费用：x元/天·地*5天=x元(开发商)。
5、拱门审批：x元/天*5天=x元(经销商)。
6、绶带：4条*30元/条=x元(经销商)。
7、地毯、台布：约x元(开发商)。
8、展板：x元/个*2个=x元(开发商、含喷绘)。
9、汽车租赁：250元*5天=1250元(各出50%)。
10、户外广告喷绘约x元(开发商)。
11、其他费用共计x元。
地产五一推广方案篇八
xx售楼中心现场。
工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。
市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。
xx电视台、xx日报、xx新闻台等。
对外传达xx开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大xx的社会知名度和美誉度，体现xx的美好前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立xx地区xxxx房地产开发有限公司积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“xx开盘庆典仪式”。
2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。
3、礼品发放区：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
4、贵宾休息区：可放在xxxxxx售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
1、室内外表现。
1）彩旗（彩条）。
在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。
2）盆景花卉。
在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
3）气拱门、气球。
在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
2、现场表演活动内容：
1）军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。
2）腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。
3）舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着xx美好的发展前景。
3、开盘促销活动配合：
以“1000元当10000元，不买房也可以轻松赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，形成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。
为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于9月30日现场发售购房vip卡100张，并免费赠送抽奖卡100张。购房vip卡每张卡统一售价1000元，卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种，持卡人在购房时可冲抵与vip卡同等金额的房款，购房vip卡系无记名卡，可自由转让。
抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名，购房券3000元20名、物管费1000元30名，均可冲抵房款，品牌电饭煲20个，品牌电熨斗20个，中奖率100%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止，以上酬宾活动由xx市公证处全程公证。
现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，9月30日早上6：00开始接受排队。
本公司将于20xx年9月30日上午8：00开始发送“排号出入卡”。
获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。
“购房vip卡”在购房兑换时，必须与购卡收据一并出示，方为有效。
活动规定：参与者必须年满18岁以上，具有完全民事行为能力，持有效身份的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民（每人限购、取卡一张）。
购房vip卡售出不退，购房时冲抵购房款；不购房或超过购房时间期限此卡作废，不予兑换。可以自由转让，转让价格自定。
购房vip卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款，每套房仅限使用一张卡。
本次活动对团购客户无效。
4、筹备工作：
1）拟定与会人员。于xx月xx日向与会领导发出请柬。
2）提前准备好请柬，并确认来否回执。
3）提前5天向xx气象局获取当日的天气情况资料。
4）落实管辖范围内的.保安指挥和负责秩序工作。
5）提前6天落实指挥和负责秩序工作。
6）做好活动现场的礼品、礼品袋。
7）提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。
5、来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。
6、人员安排：
1）预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处2名，会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。
2）工作人员15名；
3）公司工作人员30名；
11：00：客户签约，开盘销售活动正式展开。
1、报纸广告。
27日、28日、30日在《xx日报》第x版刊登整版广告，告知xx开盘的信息。
2、电视广告。
xx电视台录制开盘录像，制成vcd，作为开盘活动的资料。并由xx电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的情况，进一步扩大宣传。
3、电台广告。
在开盘前后两个月播出xx开盘的信息。
4、印刷品广告。
楼书、海报已印制完毕，采取派员发放与夹报相结合的方式。
1、《xx日报》27、28、30日整版：xxxxx元。
2、电视台录制开盘录像及新闻报道：xxxx元。
3、电台广告宣传：xxxx元。
4、开盘仪式场地户外广告管理处审批：xxx元。
5、礼仪公司各项费用：xxxx元。
（含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金）。
6、气球（开盘现场及市区主干道）：xxxx元。
7、鲜花盆景租赁：xxxx元。
共计：xxxxxx元。
地产五一推广方案篇九
深呼吸，海的味道。
在4月28日到5月7日期间，凡在某超市各分店购物满300元的顾客，可进行现场抽奖，抽取幸运xxxx四日游的`名额，到xxxx天涯海角去感受“海的味道”
特等奖2名(5个店共10名)各奖xxxx四日游名额一个。
一等奖3名(5个店共15名)各奖美的吸尘器一个。
二等奖10名(5个店共50名)各奖立邦电饭煲一个。
鼓励奖100名(5个店共500名)各奖柯达胶卷一卷。
二、服装打折，自己做主。
在4月27日到5月26日期间，凡在某超市商场购买男装、女装、睡衣等的顾客，凭电脑小票可转动幸运转盘，转到几折，顾客即可享受几折的现金折扣。
活动期间还将有服装秀和服装抢购活动。
服装抢购活动，每天举行两次，最低达到2折。
三、五一惊喜三重奏。
一重奏：全城至低(各种商品价格全城至低，便宜至极)。
二重奏：二十万积分卡顾客“五一”倾情大回馈。
4月28日至5月9日期间，所有积分卡顾客凭积分卡可以在某超市特惠购买指定商品。
三重奏：开心购物幸运有您。
5月1日至7日，一次性在某超市购物满30元的顾客可参加现场活动，奖品丰富，永不落空。奖品有：精美盒纸、1公斤大米、500ml食用调和油。
四、超市“五一”部分特价商品：
五一期间某超市共推出了近千种的特价商品，包括了日用百货、食品、电器、服装、生鲜等各种商品(具体定出特价商品的价格)。
地产五一推广方案篇十
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的.总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标
××商业城的可销售面积如表8-3所示。
表8-3 ××商业城的可销售面积说明表
2. 销售目标分解
××商业城的销售目标如表8-4所示。
表8-4 ××商业城的销售目标计划
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
表8-5 营销各阶段工作任务一览表
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态
1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2015年5月份房交会期间开盘（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高-潮；在国庆节、2015年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高-潮。
2．入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略
1．价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2．价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3．价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1．个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从
“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2．区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3．增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合
1．开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
2．开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。
3．开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商。
地产五一推广方案篇十一
本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。
因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，2015的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！
2) 项目竞争态势分析
3) 营销推广策略
4) 项目销售策略
5) 营销费用使用计划表
地产五一推广方案篇十二
一.合作条件：
甲(开发商)乙(推广方)双方本着自愿、平等的关系进行合作事宜，合作之前双方首先确定对方能力以及负责态度，然后签订合作协议。
二.合作方式：
合作采取按年结算(年费)或者按月结算(月费)的形式进行合作;。
三.合作内容：
1.乙方在甲方项目开盘预售前进行详细市场调研，制定销售推广案、并根据项目情况制定项目策划案，以及一系列包装、推广、活动。
2.乙方针对甲方项目进行调研，制定出符合甲方项目实际情况的项目定位，并进行一系列的活动、包装，使之能更加有效的提高销售额。
3.乙方针对甲方在售项目进行跟进，针对具体情况进行实际摸底，并制定出相应应对方案，使之能和销售更有力结合。
地产五一推广方案篇十三
端午节是中国人的传统节日，端午节吃粽子是传统习俗。每到端午，各大商家都要掀起一场“粽子大战”。商超、农贸各大品牌各种口味的粽子琳琅满目。作为粽子生产、销售的企业，谁都想为消费者提供质优物美的粽子，取得“端午粽战”的胜利，而打好“端午粽战”正是是我们为商家出谋划策、展现身手的好时机，想取得这场战役的胜利不妨听听我们的。
1，端午节是中国汉族人民纪念屈原的传统节日，更有吃粽子，赛龙舟，挂菖蒲、蒿草、艾叶，薰苍术、白芷，喝雄黄酒的习俗。“端午节”为国家法定节假日之一，并列入世界非物质文化遗产名录。不管国内或者国外过端午节都离不开一点，那就是吃粽子，说明固定市场大、有长久的周期性。
2，根据专业数据显示，2010年相比2009年的粽子销量上涨65%，2011年相比2010年的粽子销量上涨30%，粽子每年的销量都在增长，然而可以看出这个产品的市场潜力之大。
为粽子的市场优势已从端午节期间的特定食品转变为消费者日常生活中的普通食品，越来越多人都有在平时买粽子吃的习惯了。
4，根据现有消费者认为，现在市场的粽子产品主要有以下不足：
1、不够香;。
2、品种太少;。
3、太小了;。
4、配料太复杂;。
5、肉馅的肉味不够浓;。
6、营养不高;。
7、米不好，不好吃;。
8、作为礼品外包装简单;。
9、口味不好;。
10、不卫生;。
11、性价比低;。
12、生产日期不明;
13、价高量少;。
14、保质期太短;。
15、馅太少;。
16、太软了;。
17、太甜，包装不行;。
18、价格高，质量不好;。
19、口感不好;20、花样太多;。
21、吃完洗手太麻烦;。
22、色泽不好;。
23、质量太差，在乎包装;。
24、不够粘，米多馅少;。
25、糯米质量不好，量少;。
26、品牌粽子价格高，有的包得不紧;。
27、配料比例太少;。
研数据为基础，进行专业的品牌策划、产品策划、市场策划和销售策划。通过卖场、媒体等多种方式进行有效的品牌传播，抢先竞争品牌在消费者心中沉淀下自己的品牌位置，不断提升粽子产品的品牌力，才能快速做大粽子产品的销量和市场规模。说到底就是怎么做成一个品牌抢先进入消费者的心里。
二，如何做好粽子的品牌推广。
1，新闻嵌入式报道，我们过去的经验中为很多品牌都做了这个模式的推广，也从中得到了认可，资料请参考这个网址：
思念竹叶青香粽。
滕王阁粽子。
以上都表明其有很大的品牌意识，在我们广东本土，现有的粽子企业都还没有完全达到品牌效应，现在牌子影响力都都不相上下，如裹香皇、利口福、皇中皇等等，这几个要是谁先打响品牌第一枪就谁先抢占市场。说实在一点就是，今年谁的广告出现谁就卖得好。加上现在物流发达，不只是广东本土的消费者，广东还是外来人口最多的省份，又可以利用广告打出口号：“粽”是送给亲朋好友的端午礼物。广告中鼓励消费者给家人寄粽子，形成一种风气，搞出一条特色出来。（详细方案可以面谈）。
地产五一推广方案篇十四
1、 鉴于目前宏观调控政策的影响，已认筹客户及时的选房开盘，将意向客户转变成购房客。
户，及时回笼销售资金是我们目前重要的工作。
2、 通过本次开盘活动盛大宣传，为二期后续销售吸引一定的人气。
认筹时间:3月8日-5月 日 认筹数量:78组
鑫隆名居销售大厅
20xx年5月 日上午9点30分
1. 邀请辉县市政府或区政府相关领导(条件不允许，可开发商领导代替)进行开盘盛典剪彩仪式。
2. 通过舞台表演吸引人气，可邀请辉县市知名演艺乐队进行表演
3. 邀请辉县市市老年军乐队或鼓舞队表演来助阵。
4. 邀请已认筹客户现场参与开盘选房活动来调动潜在客户的积极性。
5. 已定房客户领取奖品提升客户对楼盘的美誉度
舞台布置：
舞台尺寸建议10米7大小，结构轻钢为主，高度30-50厘米之间，调动现场观众的互动性和参与性，舞台背景以红色为主，热烈奔放，更具视觉冲击力，地面铺设红色地毯，音响及话筒由演绎乐队自备。舞台表演以歌曲，舞蹈，魔术为主导内容，中间穿插项目的介绍，抽奖，有奖问答等环节。
军乐队或锣鼓队布置：统一红色服装，乐器自备，位置根据现场安排在舞台左右，人数最少20人以上，有专人负责，根据现场活动时间安排。
1、 将售楼部两侧距售楼部500米范围内插上彩色旗帜来增加喜庆和导视作用。
2、 售楼部后楼体以及对面楼体上置205米喷绘(内容见后)2块，内容以开盘文字为主。
3、 售楼部门口安置两个金象(寓意吉祥，美好，发财)，两金象之间为15米尺寸拱门，上置条幅(内容见后) 升空礼炮，旋风彩带，如果条件允许在售楼部前安全位置安放，数量为6或者8个，在剪彩仪式进行时从听觉和视觉上达到更好的效果。
4、 售楼部外斜拉条幅，根据售楼部外观的布置，在确定条幅的数量
售楼部内部顶部以吊旗和气球从视觉上来渲染开盘气氛，案场设置开盘流程展架，认购须知来引导客户，案场音响释放激昂乐曲从听觉上烘托紧张氛围，引起客户的购买冲动。布置抽奖区，放置抽奖道具和奖品激发参与欲望。
售楼部内具体划分区域：
客户等候区--客户选房区--客户签约区--奖品区
3、客户签约区设置在财务办公室前区域，签约和财务收款为一体
4、奖品区设置在签约后边门口处。
地产五一推广方案篇十五
最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。 随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。
房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。
二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
一、市场背景：
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析：
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？
2、在汉沽我们的间接竞争对手？
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：
绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
三、竞争项目基本信息：
项目名称规划面积销售均价基本情况
绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。
井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。
分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
3、楼栋售出率分析
分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：
四、已购客户分析
1、付款方式分析：
分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
2、年龄结构分析：
分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。
3、行业分析：
行业累计销售套数累计百分比
天化5830、05%
石化52、59%
个体及私营3618、65%
银行94、66%
学校94、66%
医院52、59%
盐场63、11%
税务52、59%
规划局21、04%
保险21、04%
其它5629、02%
总计193
分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。
4、居住区域分析：
分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
五、产品前期市场推广简要分析：
xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
六、分析|总结：
1、对市场、产品、消费者的总结：
我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说2015年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。 我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。
产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。
消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
1、产品的调研
只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
（1）物业的定位；
（2）建筑、配套、价格的优劣势分析；
（3）目标市场的分析；
（4）目标顾客的特征、购买行为的分析；
2、市场的调研
或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程出现的问题进行有效的预测。
在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
（1）区域房地产市场大势分析；
（2）主要竞争对手的界定与swot的分析；
（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析；
（4）与未来竞争情况的分析和评估。
3、企划的定位
定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼usp（独特的销售主张），提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。 寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
4、推广的策略及创意的构思
房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。
房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性
5、传播与媒介策略的分析
有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。
（1）不同媒体的效应和覆盖目标；
（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析；
（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的.杂志广告分析；
（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析；
（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析；
（6）不同地区、不同方式的夹报dm分析；
（7）户外或其他媒体的分析；
（8）不同的媒体组合形式的分析。
6、阶段性推广总体策略
房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效。
规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。
7、阶段性广告和媒介宣传
房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的"三套车"纵横交错，整合传播。
（1）广告的重点；
（2）广告的主题和表现手法；
（3）各类媒体广告的创意与制作；
（4）媒体的发布形式和频率；
（5）整合传播的策略；
（6）媒体发布的代理。
8、阶段性促销活动的策略
促销的最大目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。
（1）促销活动的主题；
（2）促销活动的计划和实施监督；
（3）促销活动与销售执行的引导、建议；
（4）促销活动的效果评估和市场反映的总结。
9、阶段性公共关系的策略
善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。
10、定期广告效果跟踪和信息反馈
广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，"一条道，走到黑"往往是要走死胡同的。
11、定期跟踪竞争对手的广告投放
所谓"知已知彼，百战不贻"。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。
12、推广成本预算和费用监控
广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。
一、项目简介：
本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159、7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2015年5月底办下。
铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）
b、小户型市场概况。
自2001年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2015年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的"市场黑洞"，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）
c、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目swot分析
一）优势
1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。 市场细分如下：
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）
郑汴路市场调研报告
调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）
调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样
调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界
调查时间：2015、4、14
郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。
2015、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。 对建材市场调查发现：
1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高
2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足
3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感
5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位
6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍
7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月
8、作为首次购买者，最重要的还是价格
9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净
10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售
13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力
14、本房地产知名度不高，口碑不好
15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心
郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，"注意力经济"的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！
2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的"大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为"大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利
a、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有"东之中"或"东区发动机"的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以"中原地产大低震"的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。
b、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。
二）劣势
1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。
2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有"只是两栋临街楼"的印象。
3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。
4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。
5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。
三）、机会
1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。
3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。
4）大卖潮的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为"大鳄"的商务配套。
a）小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。
租，这非常符合外地商人置业心理。
c）本房地产二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。
d）小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。
e）以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。
f）郑东新区建成需历时20年之久，总投资2000亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。
四）威胁
1）行业内的竞争
i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。
ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。 建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。
既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。但是投资大，如果被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。
高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。
下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：
房产行业解决方案：
09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：
精准推广规划：
1）楼盘客群细分；
2）精准短信营销平台；
3）精准邮件营销平台；
4）数据库发送执行；
5）目标客户dm营销设计与执行。
房产代理专项规划：
1）数据库建立；
2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）
3）数据库发送执行。
商业地产集客规划：
1）商圈分析；
2）地产主题设计；
3）招商方案与执行；
4）集客策略。
中高端房产项目推广规划：
1）整合网络传播方案；
2）高端客户数据库分析；
3）数据库内容设计与推广执行；
4）项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。
全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。
既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。
上面我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，希望大家能够重视。
地产五一推广方案篇十六
一、活动时间：
1、日程：2月3日。
2、时间：9：00――14：00。
3、时间分解：入场清理――发号选房――迎春午宴。
二、活动地点。
1、地点：莲湖山庄。
2、功能布置：聚集区;等候区(发号区);选房区;。
三、活动主题。
1、明线主题：春天2008――小型艺术音乐会。
2、暗线主题：凰城壹选房。
四、主体流程。
(一)准备期;。
(二)客户接待;。
(三)发号选房;。
(四)迎春午宴;。
(五)回程安排。
五、活动流程及执行安排。
(一)准备期(元月28日――2月2日)。
1、电话通知已入会的会员。
1-1要求：
明确暗线主题;。
确认客户是否能如实到达;。
发放邀请函;。
问询记录归档;。
1-2通知时间：
元月30日开始;。
通知频率要求，按上级主管告知执行;。
2、物料准备：
邀请函：工艺制作，元月30日成品到位;。
选房须知：黑白稿件，元月31日内容定稿，2月2日制作到位;。
效果图：按dm单工艺制作(a4)，2月2日制作到位;。
意向认定书：黑白稿件，元月31日内容定稿，2月2日制作到位;。
a9大信封/大封套：装配选房须知、效果图、户型图(一套);。
领导发言稿：2月1日完成，送呈相关领导。
(二)客户接待(2月3日)。
1、时间：上午8：30――9：00。
2、人员安排：
8：30所有工作人员到位。
停车地点;(暂定为檬子垭路口)。
展示中心;。
8：40接送车辆到位。
保安人员位置于车门口站立，接待指引由工作人员完成;。
车辆不做包装，工作人员持接待指示牌引导;。
展示中心内如有客户，由工作人员通知并做相应的上车引导;。
展示中心留值人员。
当日上午留值人员为：置业顾问1名，礼仪接待1名，保安人员2名;报安人员除正常轮站之外，另在前台配合接待(基础询问，资料发送)。
3、出发时间：
9：00接送车辆准时出发;。
如遇特殊情况，最迟不能超过9：15;。
准备机动车辆一辆;(主管专人负责)。
4、细节安排：
每车设立讲解员1名;(由销售经理指定)。
发放活动说明资料;(大封套1套)。
上车前，确认客户所须资料是否带齐。(如没有带齐，及时机动处理)。
(三)发号选房。
1、时间：9：15――12：30(控制在3小时之内)。
具体时间根据元月31日截止的客户数量确定;。
以下设计的客户人数设定暂按每个等次(分为三级等次，即内部号组、18万组、12。
万组和9万组)均为20人计算。
2、现场功能布置图。
功能划分;。
人员位置。
3、主流程安排。
9：20所有客户进入聚集区;。
9：30清号：按龙郡会号码，分客户等次顺序清理;。
9：40第一等次的客户(1到20号)进入选号区;。
9：45第一轮选号开始;。
12：00午宴开始。
4、流程须知(附：选房须知)。
5、流程解析。
备注：于元月31日截止后，进行流程的解析修正。
物料准备主题背景画：龙郡标志冷餐台：
现场搭台，由山庄工作完成，并提供餐盘、水具等;。
矿泉水：300瓶，2月2日到位;。
水果：2月2日到位;。
糕点、粥点、茶水等：山庄提供/购买，2月2日到位;。
鲜花布置：2月2日到位;。
表演台：
铺装/搭建：2月2日到位;。
主题背景：迎春联谊;。
节目单位、节日表：以乐器演奏为主，2月2日到位;。
展板隔离带。
利用现有物料架子，安排布置;。
吧台。
发放礼品;(发放)。
礼品：2月2日到位;警戒线。
黄色标准线，带装柱(10根)：2月2日到位;。
选号台。
山庄布置，2月2日到位;。
选号箱、乒乓球(号码贴)：2月2日到位;。
选号确认表格：2月2日到位;。
选房顺序卡：2月2日到位;。
回收箱：2月2日到位;。
公示板：(等次排序、钻石卡号、选号)2月2日到位;。
油性笔：2月2日到位;。
销控公示板。
设计制作：2月2日到位;。
及时贴制作;。
选择区。
展板设计制作(效果图、平面图、户型展示)：2月2日到位;。
选房确认单：一份两式，中间撕开;一份交销控位，一份至签约点回收;100份;。
唱选区。
背景板：项目形象，2月2日到位;。
销控表册;。
时钟展示;。
签约台。
选房确认书：一式二份签约，200份，2月2日到位;。
印泥;。
餐巾纸;。
其他。
音响、音控：2月2日到位;(3套)。
麦克风：2个，2月2日到位;。
喊话小喇叭：2个，2月2日到位;。
项目宣传资料。
(四)迎春午宴。
1、时间：12：00―13：30。
2、相关流程。
领导致辞：徐总：新春辞(带项目介绍);。
入宴。
3、准备工作。
餐位确定;。
菜品确定。
(五)回程安排。
1、基础原则：
统一接送、定点下车;。
回程线路优化：终点与起点一致，经西外、南外、主城的绕道线路，设立停靠车点。
2、特殊事宜。
租用客车仅只进行统一接送，如特殊情况，须报李经理许可后执行;。
个体客户临时要求，须负责之专人备档，由机动车辆完成。
地产五一推广方案篇十七
为了配合项目的营销推广工作，提升人气，改变现销售部冷清之局面，有利销售的展开，提高项目知名度，扩大项目的影响力和名气，深入充分的挖掘沙河各乡镇和农村潜在市场，吸引乡镇有实力和意向投资者，经过反复验证分析，我们制定出以下营销推广方案。
乡镇市场的占领，对项目前期销售工作和后期项市场、培育目推广销售都有着不可替代的作用。
在走访了沙河各个乡镇后，根据项目本身特点和沙河各乡镇实际情况，我们提出以下几个营销推广方案：
商店免费店招
悬挂横幅
宣传包装车
集会日宣传推广活动
大篷车巡演
联合政府搞宣传、义诊等公益活动
环保袋赠送活动
单页派发
1、商店免费店招
方案内容简介：
在沙河各大乡镇，人流较多的商圈、农贸市场等，选择洽谈多家在当地有影响力的超市、百货店、网吧，以免费帮助他们更换新的店面招牌，制作新招牌。我方条件是需在店招上印制有本项目的相关宣传材料。以此达到本项目的宣传推广目的。
可行性分析：
优势：店招的`形式相当于县城里的灯杆、道旗、高炮。此目前宣传模式以百事可乐、可口可乐等饮料居多，本地关公酒等酒类在温江亦有。 a．较少的成本可达到较好的宣传效果，乡镇消费购物环境较差，能满足人们消费需求的往往只有那么几个场所，可以快捷迅速的将信息传达给群众。
b．乡镇群众比较势力，贪小便宜，免费的东西容易让人们接受。 c．后期维护成本较少。
效果评估：
由于一般的商店招牌使用时间较长，乡镇店招制作，相当于在该地放置了一块长期的免费广告牌，而且广告位置较佳。可起到以点带面，一传十、十传百的广告效益。
由于国庆将至此方案要一定时间。
2、悬挂横幅
方案内容简介：
在沙河主街道入口处、广场、马路、电线杆、树木等其他人流车流经过大的地方，悬挂横幅。
效果评估：宣传效果较好，但由于自身劣势，只能在短期内起到一定的宣传效果。
针对金澜湾目前国庆震撼一口价急需发布消息，此横幅建议尽快上马
3、项目宣传包装车
方案内容简介：
选定一辆车（类似50铃），外立面模型较明显突出，便于对外立面大范围包装。配音响、大喇叭广播宣传项目信息，可适量插播国家或地方政策新闻、转播广播电台，或者播放音乐、戏曲等节目作为娱乐吸引群众关注，增强效果。
效果评估
宣布车能强加给人们信息，使人们难以拒绝，宣传车可以给人们强烈的视觉冲击。但即时反馈信息有限。且是一次性的宣传，难以实习广告重复记忆效果。需做多次重复宣传。
也可以叫外面广告公司有一种带电子屏的专门广告车在沙河县城及乡镇跑几天。因成本大此模式目前不考虑也行，领导定夺。
4、集会日宣传推广活动
方案内容简介：
并派单。可适量免费赠送洗衣粉、牙膏、牙刷等小礼品，小礼品上附带有项目信息。
效果评估
在乡镇集会日及场所宣传，能吸引大量群众关注，提高项目知名度，礼品赠送能达到较好的口碑效应。但受集会时间和地点、自然气候等条件影响限制较大。此方案国庆后做。
5、大篷车巡演。
方案内容简介：利用大篷车，到各个乡镇巡演，在指定场所指定地点指定时间举行大型的表演活动。在活动开始前简要的项目推荐活动，现场派单并接受咨询。
效果评估
本项活动容易激发群众热情，造成社会的轰动效应，极易受到群众的欢迎和喜爱。有可能会吸引新闻媒介对活动进行的免费跟踪报告，对项目的宣传推广十分有利。口碑效应明显。不足之处是组织难度较高，活动成本较大。
6、联合政府搞宣传、义诊等公益活动
方案内容简介：
联合政府举行旨在为民服务的诸如政策宣传、专家义诊、扶贫助困等公益活动，以项目主办、冠名、协办等方式参与宣传。可在活动前做短暂项目推介活动、悬挂横幅等。
效果评估：
公益性活动能得到广大群众的喜爱和欢迎，容易得到政府和地方的支持，若能充分利用新闻媒介对活动进行免费跟踪报告，将能起到更大的效果。较易树立项目品牌形象。
7、环保袋赠送活动
方案内容简介：
订做一批印制有本项目宣传内容的环保袋，在部分乡镇有针对性的进行免费赠送和发放。里面放置单页，楼书及一诺千金全民营销政策。
效果评估
能有效吸引乡镇人群的关注，但广告载体能传达给人们的信息有限。此方案建议立马去做。
综上所述，以上活动方案在不同的场合针对不同的受众客体，各有所长，各能起到不同的广告宣传效果。若能综合运用，同时选用其中2-3种营销方案，从多方位进行立体宣传，方能发挥最大功效。 以上方案为初步意见，后续还需落实各推广活动细节。望邓总熊总定夺。
地产五一推广方案篇十八
走在商业街区，经常会遇到怀里抱着婴儿、大手拉着小手的年轻妈妈们，她们也是爱好逛街购物、追求时尚的先锋队。宽松的经济基础、充裕的休闲时间、单一的看护孩子的职责，构成了这些年轻妈妈全职太太们成为强有力消费群体的基础。其实，处于这样的年龄段的年轻妈妈们，刚刚告别青春绽放，依然充满激情与活力，她们不愿与前辈们一样固守传统，不愿提前摆脱青春的尾巴，而是选择了继续时尚和突破创新。
热爱孩子，热爱家庭，也一如既往的热爱着所有女生都爱的逛街、购物，漫步在风格迥异、样式繁多的商场，寻求购物的欲望和对时尚魅力的不断更新定位。虽已为人母，但却风采依旧，这就是伫立在消费群体中的稳定而卓越的优质客源。为孩子，为家人，同时也为自己选择时尚、品味、风格。带着孩子去购物，一样能彰显年轻妈妈全职太太的别样风情。
本报热心读者李女士，就是经常带着一岁多的孩子去各式商场逛街购物的代表。李女士向笔者讲述了自己的逛街购物经历，她在结婚前就已有着自己独特的逛街购物方式和爱好，自从有了孩子就大不如前方便了，尤其是去那些较大的商场，抱着孩子购物很不方便，对年轻妈妈们没有更人性化的硬软件设施，这样无形中增加了逛街购物的难度，当然也阻挡了好多这样的消费者。李女士说，其实现在逛街购物的大部分时间不再是单纯的为自己而来，对孩子的照看，购买儿童用品，陪孩子娱乐占据了很大的时间。她特别向往能有专门服务于向她一样的年轻妈妈们的商城，不仅提供了便利，还让她们重拾逛街的兴趣。
其实，从济南现有的商业来看，专门妇婴用品商店、商场中的儿童区已经很多，但与李女士的期望仍存在较大差距。这就使得更加专业服务于像李女士这样的年轻妈妈们的综合性商场的出现尤为迫切。
2011年9月30日，由山东省工商联合会、齐鲁晚报共同主办，山东省工商联合会女企业家商会承办，经济导报协办的“第三届影响山东十大经济女性颁奖典礼”在济南举行。本次评选活动以女性视角关注山东经济发展，树立了女性经济人物的良好社会形象，集中展示了我省经济女性在改革开放政策指引下健康成长的精神风貌。省政协副主席、省工商联主席王乃静等出席颁奖典礼。
获奖女企业家山东中泉置业有限公司董事长殷中林女士接受采访时说，泉城女性，尤其是年轻妈妈的购物需求很快就会有新的突破，由山东中泉置业斥资开发的中国顶级女子主题百货—中泉·新都汇商场将很快诞生在辛祝路商圈核心地段，面对年轻妈妈的烦恼，中泉·新都汇站在专业的视角上，对其进行了深入的研究和创新，以完善的设施，专业的管理服务打破传统束缚，让年轻妈妈在这里找回信心。
中泉·新都汇颠覆性的创新之举，必将成为时尚妈妈的必选之地。在这里，年轻妈妈、全职太太可以不再为带着孩子来逛街而担忧，儿童托管，全程看护，家庭号的洗手间，在商场中提供隐秘的空间和舒适的椅子助您哺乳，互动式软垫欢乐屋、适合婴儿车行走的宽广走道、育婴室······一应俱全。
地产五一推广方案篇十九
最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。 随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。
房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。
二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
一、市场背景：
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析：
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？
2、在汉沽我们的间接竞争对手？
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：
绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
三、竞争项目基本信息：
项目名称规划面积销售均价基本情况
绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。
井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。
分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
3、楼栋售出率分析
分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：
四、已购客户分析
1、付款方式分析：
分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
2、年龄结构分析：
分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。
3、行业分析：
行业累计销售套数累计百分比
天化5830、05%
石化52、59%
个体及私营3618、65%
银行94、66%
学校94、66%
医院52、59%
盐场63、11%
税务52、59%
规划局21、04%
保险21、04%
其它5629、02%
总计193
分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。
4、居住区域分析：
分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
五、产品前期市场推广简要分析：
xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
六、分析|总结：
1、对市场、产品、消费者的总结：
我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说2015年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。 我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。
产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。
消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
1、产品的调研
只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
（1）物业的定位；
（2）建筑、配套、价格的优劣势分析；
（3）目标市场的分析；
（4）目标顾客的特征、购买行为的分析；
2、市场的调研
或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程出现的问题进行有效的预测。
在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
（1）区域房地产市场大势分析；
（2）主要竞争对手的界定与swot的分析；
（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析；
（4）与未来竞争情况的分析和评估。
3、企划的定位
定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼usp（独特的销售主张），提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。 寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
4、推广的策略及创意的构思
房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。
房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性
5、传播与媒介策略的分析
有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。
（1）不同媒体的效应和覆盖目标；
（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析；
（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析；
（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析；
（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析；
（6）不同地区、不同方式的夹报dm分析；
（7）户外或其他媒体的分析；
（8）不同的媒体组合形式的分析。
6、阶段性推广总体策略
房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效。
规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。
7、阶段性广告和媒介宣传
房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的"三套车"纵横交错，整合传播。
（1）广告的重点；
（2）广告的主题和表现手法；
（3）各类媒体广告的创意与制作；
（4）媒体的发布形式和频率；
（5）整合传播的策略；
（6）媒体发布的代理。
8、阶段性促销活动的策略
促销的最大目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。
（1）促销活动的主题；
（2）促销活动的计划和实施监督；
（3）促销活动与销售执行的引导、建议；
（4）促销活动的效果评估和市场反映的总结。
9、阶段性公共关系的策略
善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。
10、定期广告效果跟踪和信息反馈
广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，"一条道，走到黑"往往是要走死胡同的。
11、定期跟踪竞争对手的广告投放
所谓"知已知彼，百战不贻"。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。
12、推广成本预算和费用监控
广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的'压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。
一、项目简介：
本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159、7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2015年5月底办下。
铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）
b、小户型市场概况。
自2001年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2015年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的"市场黑洞"，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）
c、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目swot分析
一）优势
1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。 市场细分如下：
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）
郑汴路市场调研报告
调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）
调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样
调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界
调查时间：2015、4、14
郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。
2015、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。 对建材市场调查发现：
1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高
2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足
3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感
5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位
6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍
7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月
8、作为首次购买者，最重要的还是价格
9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净
10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售
13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力
14、本房地产知名度不高，口碑不好
15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心
郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，"注意力经济"的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！
2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的"大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为"大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利
a、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有"东之中"或"东区发动机"的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以"中原地产大低震"的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。
b、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。
二）劣势
1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。
2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有"只是两栋临街楼"的印象。
3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。
4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。
5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。
三）、机会
1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。
3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。
4）大卖潮的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为"大鳄"的商务配套。
a）小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。
租，这非常符合外地商人置业心理。
c）本房地产二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。
d）小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。
e）以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。
f）郑东新区建成需历时20年之久，总投资2000亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。
四）威胁
1）行业内的竞争
i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。
ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。 建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。
既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。但是投资大，如果被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。
高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。
下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：
房产行业解决方案：
09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：
精准推广规划：
1）楼盘客群细分；
2）精准短信营销平台；
3）精准邮件营销平台；
4）数据库发送执行；
5）目标客户dm营销设计与执行。
房产代理专项规划：
1）数据库建立；
2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）
3）数据库发送执行。
商业地产集客规划：
1）商圈分析；
2）地产主题设计；
3）招商方案与执行；
4）集客策略。
中高端房产项目推广规划：
1）整合网络传播方案；
2）高端客户数据库分析；
3）数据库内容设计与推广执行；
4）项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。
全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。
既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。
上面我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，希望大家能够重视。
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标
××商业城的可销售面积如表8-3所示。
表8-3 ××商业城的可销售面积说明表
2. 销售目标分解
××商业城的销售目标如表8-4所示。
表8-4 ××商业城的销售目标计划
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
表8-5 营销各阶段工作任务一览表
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态
1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2015年5月份房交会期间开盘（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高-潮；在国庆节、2015年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高-潮。
2．入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略
1．价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2．价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3．价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1．个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从
“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2．区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3．增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合
1．开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
2．开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。
3．开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商。
地产五一推广方案篇二十
在房地产调控的“严冬”下，高端住宅产品受到了最大的冲击，作为过国内品质地产的翘楚，龙湖地产在逆势中依旧保持从容的姿态，稳步向前，龙湖地产如何“过冬”，对其他在宏观调控中迷茫的房企具有很强的借鉴意义。
1.龙湖地产立足长远的战略：“高品质”获得差异化优势，“多业态”分散周期风险 龙湖地产始终保持战略的延续性，早在十年前即开始通过聚焦中高端的产品定位进行差异化竞争，运用“多业态、区域深耕”的战略争取所进入城市的规模优势，龙湖地产让其高品质的定位深入人心，在市场向上的环境下，为其从同质化竞争的同行中脱颖而出打下坚实的基础。
龙湖地产对风险的控制同样从战略着手，不仅考虑了如何顺周期扩张，还兼顾了逆周期的风险控制。
龙湖地产多业态的布局在很大程度上弥补了中高端产品逆市时可能需求不足的劣势。2011年初，龙湖提出大力发展商业地产的战略实际上是其自起家以来即多年坚持的“多业态”战略的延续，而不是为了抵御政策风险的被动之举，这也使得龙湖地产在商业地产上的发力游刃有余。早在2015年，北城天街项目在重庆就已成功运营。2015年，龙湖就已持有39.8万平方米商业面积，已建成或发展中的商业项目20个以上，并储备200万平方米商业土地。2012年，龙湖地产对“多业态”战略进一步细化，将产品组合细分为5大品类12个产品线，加重了针对首置户的中端产品供应比例(“紫都”系列)，进一步加强住宅产品的抗风险能力。
通过调节区域扩展速度，强化“区域深耕”战略同样有利于抵御市场风险。在当前市场低潮期，龙湖地产着力于持续提升已进入城市的商业地产价值，减缓城市扩展速度，通过打造以龙湖商业为核心的新城区，推动了2011年“天街”系列在重庆、北京、成都的热卖。
在高度持续性战略的指导下，龙湖地产通过“多业态”的产品组合和“区域深耕”的发展战略竖立了第一道有力的风险控制屏障，而又不失其中高端定位的特色，在顺周期高速发展，在逆周期稳健前行。从龙湖地产的发展中可以看出，战略对房地产企业的重要指导意义，运用全面、长远的眼光把握行业发展趋势，结合本企业发展特点，制定适合于企业自身的战略规划以争取竞争优势，是“严冬”下的房企同样需要重点研究的课题。
2. 现金为王：高周转要求下灵活的营销策略，风险控制要求下保守的金融策略
现金流作为企业赖以生存的“血液”，是房地产企业在市场低谷求生存、在市场回暖时求发展的核心。龙湖地产近年来的发展模式对“现金为王”做了很好的诠释。
加快现金回流的关键是加快出货速度。2011年10月，面对华东市场需求持续低迷的形势，同为国内品质地产代表的绿城选择按“价”不动，而龙湖地产在已完成全年销售额计划70%的情况下，却采取进攻性营销策略，大幅降价“抢收华东”，为市场注入一支强心剂，5天即获得20亿认购金额。在高周转策略要求下，龙湖地产通过以价换量的灵活营销策略，虽然损失部分利润，但成功抢夺有限客源，赢得了市场占用率，更重要的是获得充足的现金流——2011年底持有145.3亿元现金，资产负债率仅为43%。稳健的财务表现以及强劲的营销实力，使得龙湖地产在2012年可根据市场变化从容应对，进可攻退可守，既可以选择在土地市场低谷适度储备土地资源；又可以选择少投资、少拿地，保持防御。
走中高端差异化路线的房企即使周转率再高也难以超过中低端规模化发展的房企，尤其在市场低谷时周转率的差距可能进一步拉大，这就要求龙湖地产采取更为保守的.投融资策略，以保持现金流和低负债抵御风险。2011年，龙湖地产仅拿地415万平方米，拿地金额90亿元，不足2015年和2015年的一半；2012年，直到楼市出现回暖迹象的5、6月才开始集中拿地184万平方米，拿地金额35亿元。反观绿城，2015年疯狂拿地456亿元，是龙湖地产当年拿地金额的两倍以上，2011年销售遇冷，当年可建设土地面积与销售面积之比达到23.4，远远高于龙湖同期9.4的水平。过多的土地储备占压大量资金，营销没有及时针对市场变化作出调整进一步，再加上信贷紧缩，资产负债率达到惊人的149%。绿城虽然同样定位中高端，但却采取了中低端规模化发展企业的金融策略，战略定位和发展模式的不匹配最终带来巨大危机，迫使其不得不通过卖股卖地来缓解资金链断裂的危险。
坚持高品质下高周转的龙湖地产在逆市下从容发展，而高品质下高溢价的绿城却疲于应对，可见在当前市场形势下，依靠提高净利润率、杠杆率来提升roe是行不通的，甚至会把企业置于及其危险的境地。龙湖地产坚决地采取高周转策略才是最好的应对楼市“严冬”的举措，坚持“现金为王”，开源节流，一方面对市场的变化保持高度敏感性，采用“随行就市”的定价策略，当市场出现波动时，快速果断地采取灵活的营销策略，促进销售；另一方面龙湖地产选择与企业战略定位相匹配的发展模式，谨慎投资，或通过合作拿地、合作开发的方式分散风险，并谨慎进行资本运作，将资本负债率保持在可控范围之内。
3. 高效的运营管理体系：进度、质量和成本的有效控制
龙湖地产是如何将“高品质”和“高周转”这一对看似矛盾的理念有机结合在一起呢？这就不得不提到龙湖高效的运营管理体系对进度、质量和成本有效控制。
以计划的反馈及动态调整，有利于通过整体协作保障和提高项目运营效率。
阶段性成果是进度计划管理体系的重要节点，以保障和提高项目的运营效果和质量。一方面，作为考核的重要指标和下一阶段启动的前提，由龙湖地产地区公司运营决策会议体系(pmo)对项目各阶段性的完成质量进行评价；另一方面，进行项目知识的积累与共享，为新项目开发提供参考。pom会议作为计划管理的纠错机制，及时发现并解决进度、质量的问题，并重新设定节点，有效保障和提高项目运营的决策效率、决策质量，规避控制决策风险。
龙湖地产的“高品质”是以客户核心关注点为导向，如重点提升景观、立面等品质，而非面面俱到。即使是品质打造的重点同样也注重成本控制：立面材料尽量选普通但效果好的材料；景观植物选用同纬度选择植物，保证成活易打理。再通过精细化成本控制体系，使得龙湖地产产品实现“高品质”下的成本控制，这也为其选择降价促销的营销策略提供了可行性。
龙湖地产的“过冬”模式，除了有赖于具有延续性的兼顾发展和风险控制的战略、坚持“现金为王”的高周转策略和高效的运营管理体系之外，与其产品的创新和模块化、精英人才战略、客户需求研究、样板先行打造客户体验、高品质物业管理等要素也密不可分，这些因素共同组成了龙湖地产的竞争优势。
昨日，龙湖地产在沪项目虹桥天街奠基仪式正式启动，一向低调的前女首首次亮相上海，笑容温婉得体的吴亚军在说到龙湖志向的时候散发了地产女强人的魅力。吴亚军说，商业将作为龙湖地产下一步发展的重要支点，未来10-15年，龙湖地产将商业地产的收入提升至100万，并将利润从原来的5%提升至30%。
商业地产作为下一个战略支点
在国家经济调控下，大部分房企开始向商业地产开始转型，而此时的龙湖地产在商业领域早已摸爬滚打十余年，“其实我们是中国商业地产的先行者，我们做商业地产的时间，比现在大家耳熟能详的商业地产开发商进入的时间还要早”，龙湖地产负责人强调，龙湖进军商业地产并非调控背景下的被动转型，而是主动地抢占市场先机。
据了解，龙湖天街的名声大噪源于重庆北城天街的成功运营，2003年龙湖地产接手了一个转手20多次的修理厂地块，如今，在龙湖地产努力下，曾经荒芜的观音桥已经成为现在重庆体量最大的商业中心，日均客流量达35万人次，日销售额逾1.61亿元。
业的商场整体招租率高达98.6%，龙湖地产天街系所运营的商场毛利率达到了81%。龙湖天街有超过700家的长期品牌合作伙伴。仅今年10月，成都双天街销售便超过20亿元，北京双天街开盘以来销售达70亿。截至10月底，今年龙湖地产在全国所有天街系商业综合体的销售贡献总额达到130亿元左右，占到了集团销售总额的三分之一。
多业态全国化布局
龙湖地产坚持以多业态来布局全国。2000年，龙湖集团即成立商业公司，2003年重庆北城天街问世，2015-2015年又陆续开业了西城天街、星悦荟、moco家悦会等多个商业项目。
在业态的分布上，龙湖地产实现了经济型首次置业、中端高改、高端产品及商业地产等多业态布局。在城市分布上，龙湖先后进入北京、上海、杭州、成都、西安、无锡、常州等多个省市，完成了商业的土地储备，初现多业态、全国化布局。
据悉，到2015年，龙湖地产有10-15个购物中心将在全国开业。龙湖负责人透露，除目前已经营的9个项目之外，未来3年每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2015年成都北城天街开业、2015年底或2015年初北京的长楹天街开业。预计到2015年底三大业态将开业近20个项目，营业面积在350万平方米左右。
吴亚军说，“商业地产将成为龙湖地产下一步战略发展的支点。“未来5至15年，龙湖地产的商业项目要做到收入超过100亿，利润占比由目前的5%提升到30%。”这意味着龙湖每挣100元钱，其中有30元钱是来源于商业地产”。
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