随着法治精神地不断发扬，人们愈发重视合同，越来越多的人通过合同来调和民事关系，合同能够促使双方正确行使权力，严格履行义务。合同的格式和要求是什么样的呢？以下是我为大家搜集的合同范文，仅供参考，一起来看看吧
房屋买卖合同规定房屋买卖合同正规版本篇一
(1)、双方当事人协商一致，可以解除合同，并且解除合同的行为不会损害国家、集体、第三人的合法权益。这种情况属于协议解除，只要当事人双方协商一致，就可以径直解除，一般不会产生什么矛盾。
(2)、当事人的合同中约定一方解除合同的条件的，解除合同的条件成就的，解除权人可以解除合同。比如，当事人在合同中约定，如果开发商超过三十日不能交付商品房的，购房者有权解除商品房买卖合同。那么，当此条件成就时，购房者即可按照此约定主张解除合同。
(3)、由于不可抗力致使合同目的无法实现。当不可抗力出现时，任何一方当事人可以主张解除合同。
(4)、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以主张解除合同。
(5)、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如，购房者逾期支付房款，经催告后仍不支付的，开发商可以解除合同。
(6)、当事人一方迟延履行债务或着有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以主张解除合同。
根据合同法的规定，享有解除权的当事人主张解除合同的，可以通过通知的方式告知对方。合同自通知到达对方时即解除。
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
365小编为您整理本文。希望您对房屋买卖合同的解除以及买卖合同解除后的法律责任有更加详细的了解。实践中，尽量减少商品房买卖合同的解除，这样才能减少损失。
所做的一切都成了无用功。
买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
这个过程一般来说要5~7个工作日。
如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房diy过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。
。
凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。
365小编提醒您，近期打算购买二手房的业主，买房之前一定要先了解银行贷款政策的细则，巧妙避开雷区，以免签了合同贷不了款。
购买商品房需要承担的费用有哪些,比例是多少
防范开发商卖房欺诈的办法有哪些,应该注意什么
房屋过户时需要准备的`材料有哪些啊?
二手房交易税的计算方式是什么?
成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)
建筑面积(平方米)×3元
成交价或评估价(高者)×0. 05%
50元[1] (每增加1人加10元，买家为单位的80元)
建筑面积(平方米)×3元
成交价或评估价(高者)×0. 05%
成交价或评估价(高者)×1%
成交价或评估价(高者)×1%
土地出让金按基准地价× 3% × 未交土地出让金的建筑面积
成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)
成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)
：成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征)
：成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)
符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
新政策下的契税：
营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。
2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。
出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
成本价：城八区内：15.6元每平米 城八区外：12.9元每平米 经转商：10% 按经管理 3%(按成交价)
3元每平方米×建筑面积
房屋成交总额×0.05%
2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
5、契税是应由买方交纳的，交税比例是： 普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。
6、过户费用。
80元，共有权证：20元。
365小编为您整理，希望你在购买二手房或者出售二手房时，能够遵循法律的相关规定。主动并且按时缴纳相关税费。
二手房贷款流程是怎样的
二手房过户的流程有哪些,需要的材料是什么
二手房按揭注意事项有哪些,需要准备哪些材料
借名买房的法律风险及防范
借用他人名义购买房屋是一种非常具有风险的行为，那么什么是借名买房？借名买房又 有什么法律风险？借名买房应如何防范风险？针对以上问题，小编在下文会为大家解答。
“借名买房”，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。
借名买房具有以下几种含义：
(一)事实购房人借用他人名义购房;
(三)事实购房人出资购买房屋;
(四)事实购房人行使对房屋的权利。
(四)如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。
(一)“借名买房”风险大，建议慎用
我国实行不动产物权取得实行登记公示制度，除法律另有规定以外，未经过依法登记，不能取得不动产物权，这些规定对于实际出资人存在巨大的法律风险。
若借名人反悔诉诸于法律，实际出资人面临着房财两空的不利结局。
事先协议约定避风险
(二)选好“借用之名”
“借名买房”并非绝对不可，但一定要有事先防范其法律风险的意识。顾名思义，“借名买房”，先有“借名”再有“买房”，那么先要选好“借用之名”，比如：母亲、亲戚、朋友等亲近之人，这样可大大降低其法律风险。
(三)签订好“借名协议”
选好“借用之名”，建议先不用急于“买房”，事实购房人与名义购房人最好签订一份“借名协议”，把双方的权利义务明确在书面上，就可能降低法律风险的发生，即使发生也不会令自己陷入非常被动的境地。
(四)发生争议及时找专业人士
“借名买房”双方一旦发生争议纠纷，建议您及时找专业人员咨询：争议方在纠纷中的地位及如何解决;若发生诉讼，如何组织证据材料以证明已方观点等专业问题。
最后，小编提醒广大购房者，以真实身份购房才是上上策。
房屋买卖合同规定房屋买卖合同正规版本篇二
为了更好地完善公司的内部管理，增强企业的凝聚力，明确司机的利益与公司的效益的密切关系，提高司机的工作责任心，特定如下制度。
一、货运车辆与司机的管理制度和奖罚制度
(1)车辆由公司指定人员负责管理，公司根据司机全年工作表现，从司机产值、安全行车、维修费用、服务态度、客户意见等各方面全面考虑，对表现好的司机给予奖励，对表现差的司机按公司有关制度进行处罚。(2)车辆由公司指定驾驶员专用，其它人员未经批准不得驾驶，专车司机不能将车转借他人或其他单位使用，如有违反扣款100元，造成后果由司机本人承担。(3)车辆除执行运输任务外，未经批准不得随便驶离指定的停车场，包括不得私自开车回家和办私事，任务完成后应及时将车辆开回指定的停车场，不准起动发动机在车内睡觉和卸货，以上如发现第一次扣款100元并追究责任，重犯要从严处罚。
(8)司机报销过桥费等必须要做到如实反映，不得弄虚作假、虚开发票收据，如发现经核实处以100元的扣款，重犯要从严处理。
(9)司机对待货主要文明有礼，努力提高服务素质。
(10)无正当理由对放货物在货车上而不及时卸货的司机第一次扣款100元，重犯者从严处罚。
(11)对装货或卸货回来而不与仓储部门交接、交单而直接卸柜的司机，第一次扣款50元，重犯者从严处罚。
(12)将客户通知要求当天拉走的货物放在厂而不及时拖回的司机第一次扣款50元，重犯者从严处罚。
(13)违规使用尾板造成事故或损坏尾板的，由司机承担相关费用。同时处以100元的扣款，重犯者从严处罚。
(14)在运输途中私自携带他人上车的，第一次扣款50元，重犯者从严处罚。(15)对在工作时间内穿拖鞋或不穿工衣等影响公司形象的司机第一次扣款50元，重犯者从严处罚。
(16)管理人员有急事呼叫司机，而司机故意不复机的每次扣款20元。
(17)在目的地装卸货时不注意观察柜的破损情况，不及时要求客户签收，而给公司造成不必要损失的，第一次扣款50元，重犯者从严处罚。
(18)司机装卸货完毕之后没有及时加盖遮雨布防雨的，每次扣款50元。(19)对故意不及时归还拉货工具的每次扣款50元，对遗失随车工具的按工具购买单价赔偿；(20)司机利用公司车辆帮人带货私下营运拉货的，一经公司查明一律做辞退处理；(21)司机拉货回公司应及时将装车清单交给仓库人员清点货物，丢失清单或者没有按时交单的，每次扣款10元;(22)司机在货站发错货物未交付清楚的，则按运费的1/3或按300元/票作为扣罚标准。
二、安全行车制度
(1)司机必须积极参加安全学习会,进一步落实各项交通安全措施,加强安全行车意识。(2)司机必须严格遵守公安、交通部门所颁发的一切条例规定，严格按机动车驾驶操作规程行车，严禁将车辆交给无驾驶证人员驾驶。
(3)严格遵守交通规则，不能超速、乱抢道等违章行车。
(4)司机在上班时间内不能饮酒，严禁醉酒驾驶，开车时要集中精神，不能在行车中你推我让，搞其他小动作。
(5)由货物或车辆造成的违章扣款(如证件不全、车辆发生故障、货物超重、高、长宽等)，公司给予全报。
1)每次事故公司损失500以下司机负次责的按经济损失的5%扣款，同等责任的按经济损失的10%扣款，主责的按经济损失的15%扣款，全责的按经济损失的20%扣款。2)每次事故公司损失3000元以下、500元以上司机负次责的扣款100元，同等责任扣款150元，主责扣款200元，全责扣款300元。
3)每次事故公司损失3000元以上，5000元以下，司机负次责的扣款200元，同等责任扣款300元，主责扣款400元，全责扣款500元。
4)每次事故公司损失5000元以上，50000元以下，司机负次责的扣款500元，同等责任扣款1000元，主责扣款2000元，全责扣款3000元。
5)每次事故公司损失50000以上，司机负次责的扣款5000元，同等责任的扣款10000元，主要责任的扣款15000元，全责的扣款20000元。6)酒后驾驶出事故的，由司机承担所有责任。7)如有私开封志或有盗窃行为的追究刑事责任。
房屋买卖合同规定房屋买卖合同正规版本篇三
;实用标准文案
“外包”能否规避《劳动合同法》
为了节约用工成本，不少企业纷纷采取了外包措施，就是将企业的部分用工发包给其他单位或个人来完成，自己不再直接招工操作。
然而，这种外包方式究竟是承包关系，还是劳动关系？最近江苏省南京市法院就审理了一起“包厨厨师状告发包企业”的案件，引起社会广泛关注。
七名包厨厨师被“炒鱿鱼”
繁忙的南京市中山东路上有一座豪华的三星级涉外商务旅游饭店。2002年6月，酒店为了控制用人成本支出，决定将餐饮部外包出去。经过洽谈，厨师出身的南京市民许存林被酒店看中，双方于同年7月22日签订了包厨协议，期限一年。
协议约定，酒店聘请许存林全权负责厨房的正常运作及日常事务，月薪3.2万元，许存林必须遵守酒店的规章制度等。协议签订后，又有6名厨师也先后被招进酒店工作。但酒店对厨房厨师3.2万元工资总额没变，许存林每个月大概能拿到1.5万元，其他厨师在2000元左右。
酒店与许存林签订的包厨协议期满后，双方没再续签，但许存林仍继续从事主厨工作，实际月薪也未发生变化。其间，许存林也找到酒店领导，希望能够签订劳动合同，而酒店认为双方是一种承包与被承包关系，没必要签订劳动协议。
2007年11月9日，酒店以许存林任厨师长期间管理不善、在总厨岗位竞聘中落选为由，停止了他的工作。同时被停止工作的还有他手下的6名厨师。
许存林代表厨师们当即与酒店交涉，11日酒店又决定他们待岗。11月15日酒店通知他们7人到酒店上班，并开始签订劳动合同。可是合同中对他们7人的工作内容、劳动报酬却没有明确，于是7人拒绝在合同上签字，双方不欢而散。
2007年12月30日，酒店以双方未能就按新岗位签订劳动合同事宜达成一致为由，决定解除双方签订的包厨协议。
自己在酒店辛辛苦苦工作了五六年，怎么能说踢开就一脚踢开了呢？许存林不服气，他联合其他6名厨师，向南京市劳动争议仲裁委员会提出仲裁申请，索赔在酒店工作期间的加班费、赔偿金、经济补偿金等。
南京市劳动争议仲裁委员会开庭审理后，裁定酒店支付许存林等7人一年的加班工资。至于许存林等人提出的经济补偿金等赔偿请求，劳动争议仲裁委员会没有支持。
向法院起诉索赔50万元
许存林等7人对仲裁结果不服，于是又聘请江苏泰和律师事务所陆渊律师作为代理人，于2008年9月将酒店告上南京市白下区法院，要求酒店支付经济补偿金、加班工资等各项费用共计50余万元的索赔金额。
法院开庭审理时，酒店认为，原告是在酒店包厨的厨师，与酒店是承包关系，根本不存在劳动关系。现承包到期，双方解除包厨协议是酒店正常的经营行为。既然双方之间不存在
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劳动关系，那么由劳动关系引发的各种赔偿、补偿就无从谈起。
而许存林和陆渊律师认为，虽然名义上是包厨合同，但实际上是劳动合同。包厨协议只是对菜肴质量作了简单约定，酒店后来招聘的6名厨师也不是许存林负责选用的，许存林也从未单独领取整个厨部的工资，厨部人员的工资都是酒店内勤人员统一发放的。
许存林还拿出打卡记录说，自己和其他厨师都严格遵守酒店制订的各项劳动规章制度，接受酒店的劳动管理，每天上下班都按照酒店要求打卡。若是包厨，有必要天天打卡上班下班吗？
法院经过审理当场认定，许存林等7人虽然与酒店没有签订书面劳动合同，但他们向酒店履行了劳动义务，并接受酒店的管理、指挥与监督，酒店也按月向他们支付报酬，双方之间已成立事实劳动关系。对酒店辩称双方系承包关系的主张，不予采纳。
酒店又辩称，许存林等7人不能继续在酒店工作，是由于酒店实行人事制度改革，竞争上岗落聘所致。双方之间虽然存在事实劳动关系，但原告待岗后，酒店又通知他们签订劳动合同，而他们却放弃权利，不愿签订。其责任在原告自身，根本不在被告。
许存林等7人却认为，被告实行竞聘上岗，既没有张贴公告，也没有制订相关评分标准，更没有通知原告参与竞聘，在原告不知情的情况下就宣布原告落选，停止了原告工作，其程序不合法。
依照有关劳动法律规定，用人单位解除劳动关系的，应当提前30天通知劳动者，而被告2007年11月29日通知，11月30日就停止原告工作，也不符合法律规定。
被告后来虽然通知原告签订劳动合同，但合同中未明确原告的工作内容、劳动报酬，原告不是不签，而是实在无法签。
被告辩称，经济补偿金是2008年1月1日实施的《劳动合同法》作出的规定，依照《劳动合同法》第九十七条规定，只有在该法施行之日存续的劳动合同在该法施行后解除或者终止，用人单位才支付经济补偿金。而原告的合同是在《劳动合同法》实施前的2007年12月30日解除的，被告不应该赔偿这笔巨额的经济补偿金。
陆渊律师反驳说，《劳动合同法》第九十七条同样规定：“本法施行前按照当时有关规定，用人单位应当向劳动者支付经济补偿的，按照当时有关规定执行。”而2003年12月1日起施行的《江苏省劳动合同条例》就对经济补偿金就作出了明确规定。
在计算赔偿金额时，许存林等7人分别报了各自的月工资收入，并称平均每天要加班两个小时。但被告提出，“谁主张，谁举证”，原告应该提供工资收入证明和加班证明。
许存林等人一听，急得团团转，因为他们的月工资单不在自己手上，每次签名领完工资后，工资单就被酒店会计拿走做账了。于是他们纷纷要求举证责任倒置，由被告向法庭展示他们的工资单，而被告则认为举证责任在原告，拒绝提供。
法院全面支持被炒厨师
许存林等7人的意见得到了法院的支持，法院认为劳动合同中必须明确工作内容、劳动报酬等必备条款。原告、被告双方未能签订劳动合同其责任在被告。
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实用标准文案
2009年初，南京市白下区法院对此案作出了一审判决，完全支持了7原告的诉求。
法院认为，7原告与被告之间事实劳动关系存在，按照《江苏省劳动合同条例》规定，被告酒店因未提前30天以书面形式通知终止事实劳动关系，需赔偿每位原告一个月工资；依照《江苏省劳动合同条例》第三十八条的规定，有关用人单位终止劳动关系的，应当按照劳动者在本单位的工作年限，每满一年发给劳动者相当于一个月工资的经济补偿金的规定，原告在酒店每工作一年，被告赔偿一个月（工资）的经济补偿金；依照《劳动法》第四十四条规定，用人单位安排劳动者延长工作时间的，应当支付不低于工资的150%的工资报酬，现在原告诉称每周加班10小时，被告须按规定支付。
最后法院判决7原告获赔38.45万元，其中许存林获赔21.7万余元。法院同时判决，被告酒店为7原告补办2004年2月以来的社会保险登记手续，补缴社会保险费。
一审判决后，被告不服，向南京市中级法院提起上诉。
2009年3月5日，南京市中级法院作出终审判决，维持一审判决。
审理此案的法官接受记者采访时说，虽然酒店与许存林签订了包厨协议，协议约定了工作内容、工作报酬、考核指标、管理要求等内容，但从约定的内容看，酒店制订的各项劳动规章制度适用于许存林等7名厨师，7厨师接受酒店的劳动管理，从事酒店安排有报酬的劳动，其提供的劳动是酒店业务的组成部分，应认定酒店与其之间存在用工行为、劳动关系成立。
双方签订的包厨协议期满后，包括许存林在内的7厨师在长达5年的时间内，双方没有签订新的合同，7厨师仍在酒店工作，用工行为仍然继续，应视为酒店与其存在事实劳动关系。
原告在没有证据证明自己的月工资收入和加班时间的情况下，法院为什么还认定了他们的工资额和加班工资呢？
法官说，依据《江苏省工资支付条例》等法律法规规定，用人单位对工资支付承担举证责任，而酒店却未能（不愿）提供证据证明原告的工资标准，应当承担举证不能的后果，据此，对原告自称其每月工资数额的主张，予以采纳。
法官说，用人单位应当建立劳动考勤制度，书面记录劳动者的出勤情况，每月与劳动者核对并由劳动者签字，并保存考勤记录不得少于两年。用人单位对原告考勤记录负有举证责任，而酒店因未能提供7原告的考勤记录，应当承担举证不能的后果，故对原告诉称其每周加班10小时的主张，予以采纳。
专家细说承包关系与劳动关系区别
目前许多单位改革用工制度，如将食堂、门卫、档案管理，甚至卫生保洁等用工通过承包的形式外包出去，企业不直接与承揽这些工作的工人产生劳动关系。可以说企业部分用工外包是时代的产物，它的出现将会对新时代企业的发展带来新的模式，有利于企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，达到降低成本、提高效率的目的。
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企业如何既将部分项目、工程、服务外包出去，又不与承揽工人发生劳动关系？
南京大学有关劳动法学专家接受记者采访时建议说，企业选择承包（服务）商，一般应从以下几个方面来考虑。一是要发包给有合法登记手续的中介机构，并在协议中明确中介咨询机构派出人员从事这些工作时，不与发包企业发生劳动关系；第二类是发包给专业的服务机构，如高等院校、科研院所或研究机构，由于这些机构大都是事业单位，派出的人员劳动、人事关系在派出机构，自然不会与发包企业产生新的劳动关系。
专家说，工资发放往往是考证员工与发包企业有无劳动关系的重要方面。发包企业千万不要直接将工资发给承包（服务）商派出到发包企业工作的人员，应该将发包款交给这些工作人员的输出机构，由他们发放。
那么发包企业是否可以与自然人签订不发生劳动关系的外包合同？专家认为，完全可以。不过要在协议中明确承揽或承包人按照规定应该完成的工作，交付工作成果，发包人或定做人给付报酬，双方在地位上是对等的不具有隶属性。如果用人单位依法制订的各项劳动规章制度适用于承揽者或者承包者，接受用人单位的劳动管理，那就像本案那样，即使不签劳动合同，法院也会认定为存有事实劳动关系的。
有些发包企业为了保证外包项目的质量，往往会与承包企业一起共同管理承包企业输出的工作人员。然而一旦出了工伤等事故，发包企业和承包企业往往会相互扯皮。为此，上海等一些地方法院明确规定，用人单位与输入单位就对劳动者共同承担的义务达成协议并征得劳动者同意的，用人单位和输入单位应当共同对劳动者承担劳动法上的义务。
专家说，发包企业最主要的一点就是要查看服务商或承揽人是否有从事发包企业所发包的项目的资质，没有资质，出了问题还是由发包商承担。长期以来，无资质人承揽工程在我国社会已经成为一个“毒瘤”，虽然无资质人员承包工程有着要价不高的优势，但一旦出现较严重的事故，他们对高数额的赔偿无法承重时，逃之夭夭的情况时有发生，不少农民工为赔偿、讨要工资报酬问题吃尽了苦头。
针对这一现象，劳动和社会保障部《关于确立劳动关系有关事项的通知》第4条规定：“建筑施工、矿山企业等用人单位将工程（业务）或经营权发包给不具备用工主体资格的组织或自然人，对该组织或自然人招用的劳动者，由具备用工主体资格的发包方承担用工主体责任。”
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按照合同法第114条的规定，违约金是当事人在合同中约定的一方违约时应当向对方支付的一定数额的金钱。其具有以下法律特征：1、违约金是在合同中事先约定的，它主要是在订立合同时作为合同的手段之一规定在合同中，也不排除在合同订立时或订立后对违约金进行专门的或补充的约定。2、违约金是违约时支付的一定数额的金钱。违约金是当事人双方对违约方承担损害赔偿数额的一种约定。3、违约金是对承担责任的一种约定。
在我国违约金的性质具有多重属性：它具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，同时具有担保属性，为了使违约金的性质整体发挥功能，国家应当对违约金进行适当干预。这是本条司法解释出台的历史背景。
房产律师寇志中特别提示：为什么要在这里9特别提到违约金的法律属性，是要弄清在法院审理时可以对违约金的支持程度。还有，如果你想在合同中加大对违约的惩罚力度，制裁违约，想适用惩罚性违约金时，就特别注明，“本违约金的约定，是经双方慎重磋商，用以严惩不诚信的违约方的，属惩罚性违约金，故不适用调整条款。”这样法官就会支持特别约定条款。没有特别约定的，则一般适用补偿性违约金处理原则，即以补偿损失为适当。
本条司法解释的内容为：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
1、商品房买卖合同中必须有约定的违约金条款;
2、在商品房买卖合同中约定的违约金过高或过低;什么是过高或过低，在下文中讨论。
3、要有合同一方当事人请求;不请求则一般不处理，但也有法官依职权裁判的.实例。
本条司法解释是对合同法114条第2款的具体规定，合同法规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
什么是违约金过高? 合同法没有原则性规定，合同法支持的是过分高于造成损失的，但什么是过分高于，实践中不便把握。
本条司法解释， 对什么情况下属“违约金过高”，也即“违约金过高”的具体标准作了明确规定。明文将“超过造成损失的30%”定为标准，具有司法实践上的指导意义，可说是提高了处理具体案件时的可操作性。
在实践中，通常有这样一些原则来界定违约损失的范围：(一)确定赔偿的目的是在金钱的是在金钱力所能及的范围内，使受害人置于合同正常履行所能达成的同样的状态;(二)损失是在正常和自然情形下发生的损害;(三)违约受害人有权取得实际损失是订约时可以合理预见的违约可能产生的结果;(四)如何确定当事人是否可以合理预见，要根据当事人的知识来认定。认定的方法有两种：一种是推定，另一种是根据实际具有某种知识确定。
在商品房买卖合同中，合同双方因一方违约而给对方造成的损失通常包括各种手续费、银行利息及路费、误工费、在合同中还可以约定因主张违约损失而诉诸法院的合理费用，并特别注明律师费、等等。具体数目可以由双方在违约后共同协议商定。
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