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常州市物业管理条例实施细则 常州市物业收费管理办法篇一
常州市物业管理条例，即常州市物业管理办法，常州市人民的政府2013年7月15日颁布实施，下面是常州市物业管理办法的全文：
第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理，适用本办法。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市、辖市(区)人民的政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。
物业管理工作实行属地负责制。各辖市(区)人民的政府是所辖区域内物业管理工作的责任单位，应当加强对物业管理工作的组织领导，在街道办事处(镇人民的政府)明确物业管理机构，落实工作人员和工作经费;建立物业应急管理机制和长效管理机制，建立物业管理联席会议制度，及时处理重大矛盾和纠纷;牵头组织有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治。
第四条 市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门，负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案;指导、监督前期物业管理招投标活动，指导、规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理，依法查处违反物业管理法律、法规的行为;负责住宅专项维修资金的归集与管理、参与物业服务用房变更和交付使用的监督管理，配合物价部门对物业服务收费实施监管。
辖市(区)物业管理行政主管部门负责对所辖区域内物业管理活动进行指导、监管。具体负责拟定辖区内物业管理的政策措施，开展日常工作的指导、监督;负责辖区内新建住宅小区前期物业管理招投标工作以及物业服务企业交接工作的指导与监督，做好物业承接查验的管理与监督;建立物业服务项目负责人信用档案;负责协调辖区内老住宅小区整治及转入物业管理的指导、监督工作，配合做好业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督;依法开展物业管理创建工作;依法查处辖区内违反物业管理法律、法规的行为。
第五条 街道办事处(镇人民的政府)具体负责本辖区内物业管理工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制，设立并公开投诉电话、投诉点，接受并解决群众的投诉和纠纷，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务;指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷;负责辖区内物业服务企业交接工作和业主大会、业主委员会的筹建、换届等相关工作，建立业主委员会信用档案;建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜，制定辖区内物业管理应急预案，落实物业应急管理和长效机制。
社区居(村)民委员会负责协助和配合街道办事处(乡镇人民的政府)，建立健全物业管理工作机制，参与指导和监督业主委员会的工作，及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;参与住宅专项维修资金的使用监督，建立社区居(村)民委员会、业主和物业服务企业沟通协商的“三合一”管理服务模式。
第六条 公安部门负责物业管理区域内的治安管理，依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;指导物业管理区域内汽车停放，配合做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作，参与物业管理区域规划红线以内的汽车停车矛盾和纠纷的处理;负责物业管理保安服务活动的监管;对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查，督促落实消防安全责任，及时查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为;对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理。
民政部门负责落实社区居(村)民委员会对业主委员会的指导、监督，参与物业管理相关工作。
人力资源社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导，对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督。
卫生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生进行监督管理。
建设部门负责房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理工作，在土地出让前依据规划条件明确公建配套设施的建设要求，在项目建设过程中和交付使用前监督公建配套设施的落实情况;负责商品房交付使用监管工作，依法规范商品房交付使用行为;督促建设单位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作。
环保部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收，对污染源依法实施监督管理;对制造超过规定标准排放的污水、废气等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处。
规划部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中，按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标。
园林部门负责物业管理区域内绿化调整的监管，协调解决因绿化影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。
城管部门(行政执法部门)负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物、在非承重外墙上开门(窗)、破坏房屋外立面等违法行为;对制造超过规定标准的社会生活噪声和建筑施工噪声的行为进行查处;依法查处无照经营的流动摊贩以及侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为;加强对未实行物业管理区域内环卫设施的管理;参与物业管理区域内前期规划论证。
民防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督。
物价部门负责物业服务收费行为的监管，依法规范物业服务企业的收费行为，及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。
信访部门负责协调督促相关地区和部门按照各自职责及时处理物业管理中的信访矛盾。
税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策，依法对物业服务企业的纳税行为进行指导、监管。
工商部门负责对在物业管理活动中合同欺诈、虚假广告和无须取得许可(含批准文件)或已经取得相关许可而未依法领取营业执照等违法生产经营行为依法进行查处。
质监部门负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察;依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查;调查处理物业管理区域内的特种设备事故，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。
第七条 市、辖市(区)人民的政府负责设立住宅小区管理保障资金，专项用于扶持老住宅小区的基础管理及物业管理。市、辖市(区)物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(镇人民的政府)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民的政府财政预算。
对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员，市、辖市(区)人民的政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。
第八条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。
第九条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
规划部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
第十条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由辖市(区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民的政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。
第十一条 辖市(区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。
第十二条 房屋的所有权人为业主。
业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。
第十三条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十四条 业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。
第十五条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)：
(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;
(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
第十六条 具备成立首次业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处(镇人民的政府)报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)已筹集的专项维修资金清册;
(八)其他有关的文件资料。
第十七条 符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民的政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担，建设单位应当在物业承接查验前计提费用，交由物业所在地街道办事处(镇人民的政府)代管。
第十八条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民的政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民的政府)或社区居(村)民委员会组织业主推荐产生。
筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民的政府)派员担任。
筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民的政府)协调解决。
第十九条 首次业主大会筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总户数百分之二十以上业主提议的;
(二)经有百分之三十以上业主代表提议的;
(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
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